הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
החודש רעדה האדמה בכל הקשור בנושא של התחדשות עירונית. ביהמ"ש הצטרף גם הוא למאבק של המדינה בדיירים סרבנים ופסק פיצוי עצום לבעלי דירות בגלל הנזק שנגרם להם כתוצאה מהסירוב. עו"ד גיא פרבמן, המתמחה בייצוג בפרויקטים של התחדשות עירונית, מסביר למולי ארי בתוכנית "מחוץ לפרוטוקול" על הפסיקה המרעישה וגם מספק עצות כיצד ניתן לגייס את אותם סרבנים לטובת הפרויקט.
ביהמ"ש דן בעניינם של 3 סרבני תמ"א שנתבעו על ידי 120 בעלי דירות בטענה כי הם אינם מאפשרים להוציא לפועל את הפרויקט. פסק הדין שניתן במסגרת התביעה קבע כי הדיירים הסרבנים ישלמו 2.6 מיליון שקל כל אחד, כלומר 7.8 מיליון שקלים ביחד, בגלל הנזק שנגרם לדיירים. עוד נקבע כי התנגדותם של הסרבנים לביצוע הפרויקט הייתה ללא סיבה מוצדקת.
פסיקה זו של ביהמ"ש, מצטרפת למגמה הכוללת של המדינה בניסיונה לצמצם את תופעת הסירוב לפרויקטים של התחדשות עירונית. נזכיר, כי מדובר בהליך, בין כשמדובר בתמ"א 38 ובין כשמדובר בפינוי בינוי, שמטרתו לחדש את התשתיות של מבנים ישנים, לחזק אותם מפני רעידות אדמה, להוסיף חדרי מיגון לדירות ובכלל, לשפר את איכות הדיור של בעלי הנכסים. אולם, למרות שמדובר בשינוי מבורך עבור רבים מבעלי הדירות, שמקבלים דירות חדשות בתמורה לנכס שלהם, ישנם רבים המסרבים להצטרף להליך ובשל כך מתקשה הפרויקט לצאת לדרך.
"יש דיירים", אומר עו"ד פרבמן, "שתוקעים גלגלים בפרויקט, והפסיקה החדשה של ביהמ"ש מבהירה להם כי במידה ויעשו זאת הם צריכים לדעת שבסופו של דבר הם יכניסו יד לכיס וישלמו. המטרה של ביהמ"ש בפסיקה הזו היא לא כספית, אלא מאבק בתופעה הזו על מנת שכולם יחתמו בכדי שיוכלו לממש את הפרויקט. ביהמ"ש בעצם אומר 'אם לא תשלמו, תיקנסו, ואם תחתמו העננה תוסר'".
כחלק מהמאבק בתופעה, הורידה המדינה את הרף הדרוש לאישור פרויקט של התחדשות עירונית. בעבר, נזקקו יזמים ל-80% חתימות על הפרויקט מתוך כלל דיירי הבניין או המתחם, ועל כן מאות פרויקטים נתקעו בדרך. כיום, על היזמים להחתים רק 67% בלבד מהדיירים, דבר המקל על היזמים ומחליש את כוחם של הדיירים הסרבנים.
לדברי עו"ד פרבמן, הביטוי של "דייר סרבן" אינו תואם את המציאות בכל מקרה ולעיתים אף יוצר התנגדות נוספת ומיותרת. "כשמכנים מישהו סרבן", הוא מסביר, "זה מייצר התנגדות נוספת ואז אותם דיירים מתבצרים בעמדתם. כיום נהוג לכנות כסרבן רק דייר שרק אחרי שהתקבל אישור בנייה אז הוא הופך לסרבן".
מתי מדובר בסחיט ומתי מדובר בהתנגדות לגיטימית?
עו"ד פרבמן: "התנגדות אמיתית היא כשנוצר מצב שיש איפה ואיפה, דייר מסוים מקבל ככה ואחר, לא מקבל את אותו הדבר. במקרה זה ההתנגדות היא מוצדקת. לרוב, מי שמתנגד לפרויקט עושה זאת מתוך חשש. למשל, דיירים מבוגרים או בעלי נכות חוששים מפני הפרויקט, מפני מצבם העתידי.זו הסיבה לחוק הקשיש. כאן, המחוקק מבין את הקושי של אותם דיירים ויצר עבורם חלופות – לקבל דירה במקום אחר, דירה קטנה יותר ופיצוי כספי ועוד".
"אולם", מוסיף עו"ד פרבמן, "אותם אנשים שחוששים הם לא אלה שמונעים את יציאתו של הפרויקט. יש מי שמתנגד במהות שלו. בהרבה מקרים זה אמוציונלי, בגלל משקעי עבר בין שכנים, כמו ריבים ועלבונות. ההתנגדות היא מהבטן".
כמי שייצג דיירים בפרויקטים רבים, ממליץ עו"ד פרבמן על שקיפות לכל אורך ניהול הפרויקט. "שקיפות", הוא אומר, "היא הדרך לפתור את ההתנגדות של הדיירים. חשוב לתת להם את כל התשובות לכל השאלות שלהם. דיירים רבים חושבים שאם ישבו על הגדר ולא יחתמו הם יקבלו יותר מהיזם, אבל זה לא נכון. מי שימתין וחושב שיקבל יותר, אז הוא טועה. הוא יצטרך להכניס יד לכיס ולשלם לליווי של עוה"ד, ניהול הליכים בביהמ"ש ובסוף להפסיד את הכסף וגם לשלם".
עוד מוסיף עו"ד פרבמן, כי העובדה שהמדינה הורידה את הרוב הדרוש ליציאתו לפועל של הפרויקט, יש בה כדי לסייע לקידומו. "השינוי הזה אמור לצמצם את הסרבנות. המשמעות היא כי ניתן לקדם את הפרויקט, אף שעדיין קשה לפנות את הדיירים הסרבנים. אחוז גדול של דיירים חותם מהר על הפרויקט, יש את המתקשים וכמובן את המתנגדים. הורדת רף החותמים הנדרשים מסייע לסיים את ההליך התכנוני מהר יותר, ואז המתנגדים מאבדים מכוחם".
בהתייחסותו לפסק הדין שניתן על ידי ביהמ"ש והמחייב דיירים סרבנים בפיצוי כספי גדול, אומר עו"ד פרבמן, כי זו התוצאה של מי שגורם נזק לשכניו. "אפשר לומר כי דייר שמסרב לפרויקט לא רק שגורם נזק כספי אלא גם מסכן את חיי הדיירים האחרים. מדובר במבנים ישנים שאינם חזקים מספיק לעמוד ברעידות אדמה או פגיעת טילים ולכן, באיזו נקודה אותו דייר מסכן חיים לא רק של עצמו אלא גם של השכנים. המדינה נתנה סוכריה – תקבלו דירה חדשה במקום הישנה. מי שלא מסכים ומסכן, צריך לדעת שייפגע מכך".
ליצירת קשר עם עו"ד גיא פרבמן
אתר - https://farbman-law.com/
טל - 050-9997890
דוא"ל - [email protected]
פייסבוק - https://www.facebook.com/GuyFarbmanLaw
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר