הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
תקופת הקיץ היא התקופה החמה מבחינת מזג האוויר, אך גם החמה בתחום הנדל"ן והשכירות. החופש הגדול והעובדה שהילדים אינם במסגרות חינוכיות, מהווה הזדמנות פז עבור רבים על מנת לעבור דירה. חתימה על חוזה השכירות היא אומנם "עסקה קטנה" יחסית, בטח בהשוואה לרכישת דירה. עדיין, מדובר במקום שעתיד להיקרא "ביתכם" ועל כן יש לדעת את הזכויות שלכם ולהקפיד על מה יכלול חוזה השכירות שלכם. שאלנו את עו"ד אסף בן חור, מומחה לדיני חוזים, חדלות פירעון ושיקום כלכלי, מה חשוב לדעת בטרם נחתום על ההסכם.
"בישראל", מקדים עו"ד בן חור ואומר, "שוק השכירות היה עד לאחרונה פרוץ. בשנים האחרונות נחקק חוק שכירות הוגנת שמגדיר קצת את החובות והזכויות המוטלות על שוכר ומשכיר".
מה זה בכל עניין דירה ראויה למגורים?
עו"ד בן חור: "יש בסיס ויש עניין של פרשנות. בבסיס, דירה ראויה למגורים היא דירה שאין בה דליפות גז, החשמל תקין ויש הארקה, אין דליפות מים או עובש, יש מים זורמים בדירה. למעשה מדובר בדברים שונים שכלל לא היה צריך לחוקק כדי שביהמ"ש יגידיר את המקום כראוי למגורים. אך יש גם מעבר לכך, כלומר מעבר לבסיס. זהו ההיגיון שלנו – מי למשל אחראי לתקן את המזגן בדירה אם הוא מתקלקל, השוכר או המשכיר? מי אחראי לתקן או להחליף בלאי? מעבר לכך, כשמדובר על שכירות לטווח ארוך מעל 5 שנים גם נכנסים אלמנטים הקשורים לדיני חוזים ושכירויות. לכן גם מומלץ מאוד לקבל ייעוץ והכוונה בטרם חתימה על חוזה השכירות".
מצאתי דירה ובעל הנכס מכריח אותי להשתמש בתיווך, האם מותר לו?
עו"ד בן חור: "לא, הדבר אסור. החוק קובע מפורשות מי זכאי לקבל דמי תיווך. למעט אם השוכר חתם מול המתווך על השירות, אין אפשרות שהמתווך יכול לחייב את השוכר אם המשכיר ששכר שירותיו".
בעל הנכס מכריח אותי לתת לו צ'ק פיקדון או ערבות של חצי שנה, האם זה חוקי?
עו"ד בן חור: "חוק שכירות הוגנת הגביל את משך הזמן לשלושה חודשים, יש הגבלה גם על מזומן וגם על גובה הפיקדון. יש היום חברות שנותנות ערבות בתמורה לתשלום עמלה כלשהי, אך המטרה של חוק שכירות הוגנת היא לעצור את זה".
האם לבעל הנכס יש את הזכות שלא לאפשר לדייר להשתחרר מהחוזה?
עו"ד בן חור: "אכן, לפי החוק מותר לו. אם הדייר רוצה להשתחרר, עליו להביא דייר שעומד באותנם תנאים של עמידה בחוזה. אם בעל הדירה מבקש תשלום לשחרור מהחוזה אז לטעמי מדובר בחוסר תום לב וזה לא צריך לקרות".
בעל הדירה מחייב בסעיף בחוזה שמאפשר לו להיכנס לנכס מתי שהוא רוצה, מותר לו?
עו"ד בן חור: "אני לא ממליץ לאף אחד לחתום על מסמך/סעיף כזה שהוא חד צדדי. בחתימה על סעיף כזה אתה למעשה מוותר על הפרטיות שלך. מי שחותם על זה מוותר על זכויות חוזיות בדירה. האם זה יעמוד בבית משפט הסעיף הזה? אני לא סבור משום שמדובר בפגיעה בפרטיות. כבר נתקלתי בעבר במקרים כאלו אבל לא ניהלנו מספיק תיקים כדי לדעת אם יש שם משהו מהותי לפגיעה בפרטיות אבל לדעתי זה סעיף שייפסל בבית המשפט".
האם ניתן לחייב את הדייר בתשלום עלויות בבניין והשבחתו?
עו"ד בן חור: "הסוגייה הזו קשורה לחוק המקרקעין שמגדיר מה התשלומים החלים על בעל הנכס. יש הפרדה בין העלות השוטפת להחזקת הנכס לבין הקרן פחת, קרן שמקורה מדמי הוועד שנועדה לטפל בבעיות עתידיות שיהיו בבניין. השוכר לא צריך לשלם וגם החוק קובע כך, אבל הוא כן צריך לשלם על ניהול ותחזוקה בבניין".
מה לגבי סעיף שקובע שהדייר מקבל דירה AS IS והוא זה שאחראי לתקלות בה?
עו"ד בן חור: "זה סעיף שנוגד את תקנת הציבור. אתה לא יכול לדעת מה מסתתר מאחורי הקירות. האם יש הארקה, האם יש סדקים, ובטח לא להביא מהנדס רק כדי לשכור דירה. החוק קובע שעליך להשכיר נכס ראוי למגורים, נכס שאינו מסכן את המתגוררים בו. זה הבסיס של ההגינות בהשכרת דירות".
עקבו אחר התוכנית מחוץ לפרוטוקול
פייסבוק | אינסטגרם | טיקטוק | יוטיוב | טוויטר | חדשות משפט לוואטסאפ
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר