איך השינוי במס הרכישה מקטין עלויות?

הכתבה נכתבה בשיתוף עו"ד כרמית שחיבר

כמה מס תשלמו על רכישת דירה ב-2024? רשות המסים הודיעה על עדכון מדרגות המס לרוכשי דירות בהתאם לעליית המדד. עו"ד כרמית שחיבר, המתמחה בדיני מקרקעין מסבירה כיצד העדכון יקל על הכיס של ישראלים רבים שיקנו דירה בשנת 2024.

עסקאות נדל"ן מחויבות במסים שונים בהם מס שבח ומס רכישה, לעיתים נדירות אף מס רכוש והיטל השבחה והיטלים נוספים לרשות המקומית. כמעט כל מי שרכשו זכות במקרקעין מחויבים לשלם למדינה מס רכישה על ביצוע העסקה, להוציא מקרים מסוימים הזכאים לפטור מתשלום המס שגובה רכישת הדירה עומדת בקריטריונים.

מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה, כאשר שווי העסקה כולל את כל הסכום שמשלמים למוכר תמורת הנכס בעסקה. החוק מגדיר שיעורי מס שונים בין מי שהדירה שנרכשה היא דירתו היחידה (כולל דירה קיימת של משפרי דיור והתחייבות במכירתה לצורך רכישת דירה אחרת), מי שזו אינה הדירה היחידה שבבעלותו ושיעורי מס שונים עבור זכויות במקרקעין שלא מיועדים למגורים כמו נדל"ן למסחר, חקלאות וכן הלאה. בנוסף, מי שרוכש דירה שערכה פחות מסכום מסוים, אינו משלם כלל מס רכישה. גם סכום זה מתעדכן מדי שנה, כאשר השנה הוא עומד על 1,978,745 – כלומר, מי שרכש דירה עד לסכום זה פטור מתשלום מס רכישה החל ממועד כניסת העדכון מדרגות מס לתוקף.

בשבוע שעבר עדכנה רשות המסים את מדרגות מס הרכישה לשנת 2024. העובדה שמדרגות המס מושפעות מעליית המדד מהוות השנה בשורה מצויינת עבור רוכשי הדירות באספקט הזה. המשמעות המעשית של עדכון גובה המדרגות במקרה של עליית מדד, היא הפחתה בסכום של מס הרכישה. כלומר, המחיר ממנו מתחילים להתחייב במס רכישה, עלה. לדוגמה, במקרה של דירת מגורים יחידה - אם בשנת 2023 לא שולם מס על שווי שעד 1,919,155 ₪ ממחיר הדירה, הרי שמעתה לא ישולם מס על שווי שעד 1,978,745 ₪ ממחיר הדירה.

רשות המסים עדכנה את מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה וכן עבור מי שבבעלותו דירה נוספת, גם כאן, בהתאם לעליית המדד. 

בהתאם להוראות החוק, המס החדש יחול על רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.24 ועד ליום 15.1.25 והוא יחויב במס הרכישה בהתאם למדרגות החדשות, שאלה הן:

• על חלק השווי ששל דירה יחידה עד 1,978,745 שקל - לא ישולם מס.
• על חלק השווי העולה על 1,978,745 שקל ועד 2,347,040 שקל - 3.5%.
• על חלק השווי העולה על 2,347,040 שקל ועד 6,055,070 שקל - 5%.
• על חלק השווי העולה על 6,055,070 שקל ועד 20,183,565 שקל - 8%.
• על חלק השווי העולה על 20,183,565 שקל - 10%.

מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה): בהתאם להוראות החוק רוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.24 ועד ליום 15.1.25 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות החדשות האלה:

• על חלק השווי שעד 6,055,070 שקל - 8%.
• על חלק השווי העולה על 6,055,070 שקל - 10%.

כיצד מס הרכישה בא לידי ביטוי הלכה למעשה?  ובכן, כאשר מדובר ברכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) שמחירה, למשל, עומד על 2,200,000 שקל, על חלק השווי שעד 1,978,745 שקל - לא ישולם מס. אנו נשלם את מס הרכישה רק על חלק השווי העולה על 1,978,745 שקל ועד 2,200,000 שקל ישולם מס בשיעור 3.5%  =  7,744 שקל בסך הכל. (לעומת 9,830 שקל לרכישות בין 16.1.23 ל-15.1.24).

וכמה נשלם כאשר מדובר ברכישת דירת מגורים שאינה יחידה?. אם למשל הדירה הזו נמכרת בסך של 6,500,000 שקל, אז על חלק השווי שעד 6,055,070 שקל ישולם מס בשיעור 8% = 484,406 שקל; על חלק השווי העולה על 6,055,070 שקל ישולם מס בשיעור 10% = 44,493 שקל. סה"כ מס רכישה לתשלום – 528,899 שקל (לעומת 532,546 שקל לרכישות בין 16.1.23 ל-15.1.24).

במאמר מוסגר יצויין, כי בשוק הדיור של היום לאור הריביות הגבוהות ובצילה של המלחמה שלא ברור מתי תגיע לידי סיומה היה מוטב אילו מדרגות מס הרכישה היו מתעדכנות אף הם לרכישת דירה נוספת ומוזלות נניח ב3% אחוז מ8% לדוגמא ל5% ובכך נותנות תמריץ לכניסת משקיעים חזרה לשוק הדיור. 

הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il

הכתבה נכתבה בשיתוף עו"ד כרמית שחיבר