הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
הקיפאון והמשבר בשוק הנדל"ן מובילים קבלנים להציע לרוכשים פוטנציאליים הטבות מפתות – לקנות עכשיו ולשלם בהמשך, לקבל במתנה את שווי מס הרכישה ועוד. אולם, בשל הסיכון הרב שהן טומנות בחובן, אף שמדובר בהטבות שנראות מפתות, פנינו לעו"ד אהוד גולן, מומחה בדיני מקרקעין, אשר ממליץ לשקול את הדברים היטב ולהתייעץ עם אנשי מקצוע לפני הרכישה.
"עסקאות הכוללות רכישה שמאפשרת למכור עוד לפני שתידרשו לשלם את מרבית התשלום", אומר עו"ד גולן, "מייצרות סיכון מוגבר מבחינת הרוכשים, משום שבסופו של דבר אם לא יצליחו למכור, הם יצטרכו לשאת במשכנתאות עצומות כדי לשלם עבור הרכישה הזו. לרוכשים כאלה עלולה להתעורר דילמה – אם אתה עכשיו בשוק של רוכשים זה בסדר, אבל אם תהיה בהמשך עליית מחירים, יתכן ולא יהיה ביקוש ולא יהיה מי שיקנה. כלומר אנשים עלולים להיתקע עם דירות בלי שיצליחו למכור אותן. המשמעות היא שיכול להיות שמי שרוכש כעת יצטרך לשלם את מלוא התמורה על הדירה לפני שיוכל למכור. בתחום הזה יש הרבה ספקולציות ולכן כדאי להתייעץ לפני כל צעד כזה".
אנחנו רואים את השינויים במס השבח ובמס הרכישה, ובכלל, צופים עלייה במיסים. האם בכל זאת כדאי לרכוש השנה דירה?
עו"ד גולן: "ההמלצה שלי היא לוודא את האפשרויות והיכולות הכלכליות שלכם, כמובן ובהחלט לקנות וכמה שיותר מהר, כדי להימנע מהרכישה לאחר עליית המחירים הצפויה".
אנחנו רואים שהמחוקק מנסה לייצר גלגלי הצלה לשוק הדיור, למשל לקבע את מס הרכישה ולהעלות את מס השבח בעתיד הקרוב, האם הדבר אכן יסייע לשוק?
עו"ד גולן: "לדעתי, זה לא המהלך הנכון, שכן במסגרת הרצון לקבע את מס הרכישה על 8 אחוז, שהוא מעבר למס רכישה סטנדרטי, 6 אחוז, על מה שאיננו דירה, המחוקק רוצה, למעשה, להגיד למשקיעים תצאו אנחנו לא רוצים אתכם בשוק הדירות. זה מרחיק משקיעים וזו טעות, משום שאם אתה רוצה להכניס כסף לקופת המדינה, אתה צריך להפחית מס רכישה ולהזמין משקיעים להגיע ולשלם מס. מזמינים אותם באמצעות הפחתת מס רכישה באופן קבוע לפחות מ-6 אחוז".
מהו מס שבח ומה המשמעות שלו מבחינת הכסף שנכנס למדינה?
עו"ד גולן: "מס שבח שווה למדינה מיליארדים. לצד זאת, חשוב להדגיש שמדובר בסכום נמוך מזה שנכנס למדינה כתוצאה ממס רכישה. כלומר, למרות שמס הרכישה הוא בשיעור נמוך יותר (8%) ממס השבח (25% מהשבח) ורק לדירות נוספות, ההכנסות של המדינה ממס הרכישה הן גבוהות יותר. אנחנו שומעים שכעת המדינה מבקשת לייצר שינוי במס השבח מתוך ניסיון למשוך את האנשים למכור את הדירות שלהם בגלל שב-2025 יש צפי לעליית מס השבח, זו טעות ובכייה לדורות ואסור לפעול נקודתית. צריך לחשוב לעתיד, לחשוב רחוק– חייבים לשלב פטור ממס השבח ולהפחית את מס הרכישה. כך, נוכל "לוותר" על פחות הכנסות ולהוביל להכנסות נוספות מהמס הרווחי יותר".
אז כיצד ניתן לסייע לשוק הנדל"ן לצאת מהמשבר. הרי לצד המלחמה יש בעיות נוספות כמו מחסור בכוח אדם וכו'.
עו"ד גולן: "לכל דבר יש פתרון, אבל צריך לשבת ולחשוב ולייצר פתרונות לטווח ארוך לא משהו זמני. ברגע שיבינו שיש לנו למעשה שתי בעיות שגורמות לעליית המחירים: מצד אחד הביקוש שעולה על ההיצע, ומצד שני הריבית במשק, נוכל לייצר פתרונות בהתאם. קודם כל, צריך להגדיל את ההיצע, להגדיל את כמות הדירות בשוק. לדעתי, בנוסף להפחתת מס הרכישה ל5%, צריך להחזיר פטור ממס שבח שהיה כאן עד 2014– האפשרות למכירת דירה בכל 4 שנים, בלי קשר למספר הדירות שבבעלותך. בנוסף, צריכים לשחרר יותר קרקעות לבנייה, להוריד חסמים בירוקרטיים ולתמרץ התחלות בנייה. צריך לחשוב קדימה ולטווח הרחוק, לא לחשוב נקודתית או לשים פלסטר על הבעיה, זה בוודאי לא יעלים אותה, ולצערי זה מה שקורה עכשיו. ברגע שפועלים נכון, משחררים דירות לשוק, מגדילים את היצע הדירות בשוק ומאפשרים ירידת מחירים. כך נותנים למשקיעים גם להיכנס כדי להכניס עוד כסף, ואז כל התמונה נראית הרבה יותר טוב גם לטווח הרחוק".
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר