הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
אף שהצורך במיגון בתים ובהקמת ממ"דים הלך והתחזק מאז פרוץ המלחמה, ענף ההתחדשות העירונית מצא עצמו בסיכון גבוה, ובפרט הקבלנים והיזמים. האם תוכניות ממשלתיות כמו פינוי בינוי ותמ"א 3 נמצאות בסכנת קריסה? ומה שיש לעשות כדי למנוע אותה? עורכי דין מומחים לדיני מקרקעין, לילך כהן שמיר, אהוד גולן, סיימון יניב ואיתי אנשל מסבירים.
נרא כי ישנה סתירה בין הצורך בחיזוק מבנים ובבניית חדרים ממוגנים, לבין העובדה שקבלנים ויזמים של פרויקטים של התחדשות עירונית מצויים בסיכון גבוה. הסיבות לכך הן רבות ומגוונות, החל מהמצב הביטחוני, המחסור בעובדים והמשך בעליית הריבית במשק וכן הלאה.
האם תכנית תמ"א 38 תקרוס?
עו"ד כהן שמיר: "התוכנית לא תקרוס, אבל תהיה כאן עצירה. התחדשות עירונית משקף מצב שהמדינה צריכה לתת עליהם תשובות, כאן זה מקבל ביטוי חד יותר. גם במודי'ס אמרו שהסיבות להורדת הריבית זה הרשות החוקקת, וגם כאן המדינה תצטרך להיכנס. לקבל מימון לפרויקט היה בעייתי גם לפני המלחמה, אבל יש מקומות שזו הדרך היחידה לשפר ולשדרג. יש כאן גם עניין של ביטחון, ממ"ד זה לא מותרות".
לדברי עו"ד גולן, דווקא באזור הצפון דווקא יש התעניינות מוגברת בפרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר באזורים האלה דווקא עליית המחירים תרמה לכדאיות הכלכלית שבפרויקט – התחילו להתעניין יותר בפרויקטים. "המדינה", הוא אומר, "צריכה עדיין לעזור לפצות, לעזור בקרקעות ובכלל לעזור כדי להפוך פרויקטים אלו לכדאיים".
עוד מוסיף עו"ד גולן, כי בעניין עובדים צריך לפעול לעידוד תעסוקה ישראלית. "מדוע", הוא מקשה, "שעובדים ישראלים לא יכנסו לעבוד בתחום הזה? נכון שיש עלות גבוה יותר, אבל יש אפשרות של המדינה להתערב ולתת מענקים לקבלנים ולעובדים 'קנו ישראלי'. אפשר גם להביא עובדים זרים ממדינות אחרות, גם אם הם עולים יותר בטוח שהם יוכלו לסייע".
עו"ד יניב: "תוכנית תמ"א תלויה במדיניות של הרשויות המקומיות ושל הרושת המחוקקת. ראינו שתמ"א מתקדם יותר במרכז מאשר בפריפריה ואת המצב הזה צריך לשנות. בפריפריה יש מבנים ישנים מאוד שעומדים תחת סיכון ישיר, ואנחנו רואים זאת בצפון. המדינה צריכה לשנות את יחסי הבנייה – לעודד בנייה רוויה לקבלנים, לעודד קבלנים להגיע לתוצאות רווח טובות יותר".
עוד מוסיף עו"ד יניב כי בתוכנית תמ"א 38- 2 ופינוי בינוי ליזם יש קרקע והוא לא צריך לממן אותה. "הדיירים", אומר עו"ד יניב, "הקיימים מביאים את הקרקע וזה יתרון מאוד משמעותי לקבלנים אלו, בטח לעומת יזם שרוכש וממן בעצמו את רכישת הקרקע. לכן הפתרון של פינוי בינוי ותמ"א הוא פתרון מעולה לקבלנים שרוצים להגיע לרווח – אבל המדינה צריכה להירתם ולעודד אותם".
עו"ד אנשל: "תמ"א 38 וכל סוגיות העסקאות של התחדשות עירונית הם מנוף כלכלי ואני לא רואה שהדבר הזה הולך ומסתיים. עוד לפני המלחמה הם היוו נתח משמעותי בשוק הנדלן, אנחנו יודעים שיש היצע מוגבל של קרקעות במדינה והפתרונות להתחדשות ולבנייה חדשה היא דרך התחדשות עירונית. היכן הבעיה? אני חושב שזה יותר בטיב ובאיתנות היזמים. פרויקטים מסוג זה לא תמיד נכנסות חברות הבנייה הגדולות ביותר".
עוה"ד דנו גם בבעיות שצצו לאורך השנים בנושא של התחדשות עירונית, בעיות הקשורות ברגולציה ובהתנהלות היזמים והקבלנים. לדברי עו"ד אנשל, עד השנים האחרונות הפרויקטים הללו לוו בקבלני חתימות שהחתימו את בעלי הדירות על חוזים וגלגלו הלאה והלאה את הפרויקטים. מנגד, הרשויות והמדינה הציבו מכשולים. "אני חייב להגיד", הוא מוסיף, "שבשנים האחרונות זה השתנה, מבחינת רגולציה, מבחינת לוח הזמנים שיש ליזם שמאפשר למי שלא עומד בכך לסיים את ההתקשרות".
"יש בעיות", מסכים עו"ד גולן, "ויש גם הרבה רגולציה בכל נושא התחדשות עירונית. הפתרון לטעמי הוא להפחית חסמים ורגולציה, לתת יותר חופש לקבלן ולדיירים. אם הם יבינו שזה יהיה מהיר יותר, אז מבחינתם זה יהיה כדאי יותר והם ירצו בו יותר".
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר