הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
עסקאות מקרקעין רבות מתחילות במסגרת "זיכרון דברים" - חוזה ראשוני המהווה תחליף לחוזה מסודר, שנועד לתעד את ההסכמות הראשוניות בנוגע לעסקה, אך ללא פירוט מלא של כל תנאיה. נכון, מדובר בעניין מקובל, שמטרתו להבטיח את הרצינות של הצדדים לעסקה אבל מסתבר שיש בו גם בעייתיות רבה.
רק השבוע, למשל, ניתן פסק דין של בעל דירה בפתח תקווה שערך זיכרון דברים עם אדם אחר למכירת דירתו בסכום של 1.5 מיליון שקל. לאחר מכן הוא התכחש לזיכרון הדברים. בית המשפט הורה לו למכור את הדירה. עו"ד איתי אנשל, מומחה למקרקעין, עושה סדר ומסביר מה המשמעות של זיכרון דברים מהבחינה המשפטית ומה חשוב לכלול בו על מנת שלא יהפוך לחרב פיפיות.
" צריך להבין מה זה זיכרון דברים", אומר עו"ד איתי אנשל, "כעורך דין המתמחה בנדל"ן, וכתוצאה מתאונות משפטיות שראיתי שאנשים עושים, חשוב להבין מה המשמעות של המסמך הזה. אנשים חותמים על פתק וחושבים שהוא לא מחייב, אבל בהחלט מדובר בחוזה לכל דבר ועניין, שבגינו אנשים מגיעים לבית המשפט כאשר צד אחד מבקש לאכוף אותו והצד השני מתכחש אליו".
לדברי עו"ד אנשל, צריך לראות מה הופך את זיכרון הדברים לחוזה מחייב. בחלק מהמסמכים הללו יש תיאור של הנכס, פירוט של זהות הצדדים וכן מהי התמורה המבוקשת. "מי שחתם עליו", הוא אומר, "חתם על הסכם וחוזה לכל דבר ועניין".
"למעשה", מוסיף עו"ד אנשל, "צריך לראות כוונה ברורה של הצדדים להתקשר בהסכם. בית המשפט בודק מבחנים שונים ובוחן האם הכוונה אומרת גמירת דעת של הצדדים? בסופו של דבר בית המשפט מתרשם האם הצדדים אכן התכוונו לקיים את העסקה ומכאן הכרעתו".
עוד מציין עו"ד אנשל כי כיום ההלכה היא שלדברים יש נוהג. אף שאפשר להשלים לפי חוק המכר, אי אפשר להתעלם מההסכם אם חתמתם עליו. "במקרה של פסק הדין שהזכרנו קודם", מוסיף עו"ד אנשל, "הקונה הקליט את המוכר ולכן הדברים היו ברורים. אם לא הולכים למקום הזה אלא לראייה הרחבה אז השאלה מה הדברים שדורשים השלמה: האם צוינו מועדי תשלום של התמורה? זה תלוי מקרה ועל בית המשפט לרדת לשורשה של ההבנה של הצדדים האם התכוונו באופן בלתי מסויייג להתקשר בהסכם".
לדברי עו"ד איתי אנשל, פסק דין שיצא לאחרונה מפתחו של בית המשפט העליון קובע שגם אם בהסכם נרשם שמדובר בהסכם ביניים והוא מועבר לעוה"ד של הצדדים להשלמה, אז תלוי מה הועבר לעוה"ד. "אם מהות העסקה השתכללה והתקבעה בזיכרון הדברים ועל עוה"ד של הצדדים רק להוסיף פרטים כמו מועדי תשלום או סנקציות אז בהחלט רואים בכך הסכם תקף".
זיכרון דברים לא יכול לסייע לי לקבע מחיר בעסקת המכר?
עו"ד אנשל: "תלוי באיזה פוזיציה אם אתה מוכר או קונה. ככלל, אני המלצתי היא באופן חד משמעית לא לחתום על הסכם זיכון דברים. ראיתי את המכשול שזה מקים לאורך שנים אצל רבים, שצריכים להתמודד לאחר מכן עם המשמעויות של ההסכם בבית המשפט. לקוח שיגיד לי שהוא שוקל לחתום על זיכרון דברים אני אומר לו שיתקשר אלי ומיד אעביר לו הסכם מכר, עדיף הסכם כזה מאשר לחתום על פתק זיכרון דברים, דבר שעלול להוביל אותנו לבעיות אינסוף".
אפשר להכניס סייגים לזיכרון הדברים?
עו"ד אנשל: "אם כבר מבקשים להכניס סייגים לזיכרון הדברים, יש להקפיד על סייגים מאוד מהותיים כמו שההסכם כפוף לאישור של אשתי. זה משהו שאי אפשר אח"כ לקבול עליו. אם אתה באמת רוצה לקבע באיזו צורה ורוצה אפילו לתת כסף, רשום אופציה בזיכרון הדברים, למשל 'אני קונה אופציה ליומיים בתמורה ל-100 אלף שקל, ואם אחליט שלא לרכוש אז האופציה תבוטל לאחר יומיים'".
לדף הפייסבוק של עורך דין איתי אנשל לחצו כאן
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר