הסכם שכירות של דירות הוא הסכם מצוי ושכיח וחלק גדול מהאוכלוסייה נחשף אליו במהלך החיים. בעריכת הסכם שכירות ישנם סעיפים שמיועדים להעניק בטוחות לנכס של משכיר הדירה, בין היתר עבור מצבים שבהם נגרמים לדירה נזקים על ידי השוכר או כאשר אין כיסוי לשיקים שהעביר השוכר. כמו כן קיימים מקרים שבהם השוכר מצוי במצב של חדלות פירעון בשל הליך פשיטת רגל.
המשכיר המצוי לרוב אינו מודע לכלל התרחישים העתידיים והמשפטיים שעלולים לקרות במהלך תקופת השכירות. לעיתים קורה שחוזה השכירות מגיע לסיומו והשוכר מסרב לפנות את הדירה. דוגמה לתרחיש נוסף היא כאשר בעל הנכס מעוניין לפנות שוכר שהפר את ההסכם עימו והפסיק לשלם את דמי השכירות.
לפנייה ישירה אל משרד עורכי הדין יוסף מעודה ושות' לחץ/י כאן.
איך לנהוג במקרה שמשכיר דירה פועל באלימות כלפי שוכר סרבן?
במקרים כאלו ניתן לפנות את השוכר אך ורק על ידי פנייה לערכאות משפטיות. אמנם ישנם חוזי שכירות שמסדירים אמצעי כפייה שהמשכיר רשאי לבצע כלפי השוכר אך אין בסעיפים אלו כדי להתיר למשכיר לפעול באלימות כדי לפנות את השוכר.
גם אם סעיפים אלו מצוינים בהסכם ואפילו שהשוכר חתם עליהם, הם אינם תקפים ובתי המשפט חייבו לא פעם את המשכיר בתשלום פיצויים לשוכר תוך דחיית תביעתו וסיווגו כפולש ומסיג גבול.
עד כמה שמצב זה נשמע אבסורדי זוהי עמדת בתי המשפט והרציונל שעומד מאחוריה הוא סלידת בית המשפט מהאפשרות שבה האזרח לוקח את החוק לידיו ונוקט באמצעים כוחניים ואלימים.
בעבר, כאשר משכיר נדרש לפנות שוכר סרבן היה עליו לפנות לבית המשפט בהליך של סדר דין מקוצר, שעל אף שמו, בפועל הוא הליך ארוך ומייגע. בסופו של ההליך בית המשפט אילץ את השוכר לפנות את המושכר תוך חיובו בתשלום דמי השכירות.
האם בטוחות כספיות יעילות מספיק לצורך פינוי מושכר?
בהסכמי שכירות נהוג לקבוע מנגנוני ביטחון למקרה שהשוכר לא מפנה את המושכר במועד, או שלא משלם את חובותיו. באמצעות מנגנונים אלו יכול בעל הנכס להבטיח כי יקבל את דמי השכירות בדרך כזו או אחרת.
הבעייתיות המרכזית בכך היא שהבטוחות הכספיות הללו אינן מאפשרות לבעל הנכס לפנות שוכר סרבן מן הנכס.
לפני מספר שנים, המחוקק היה ער לבעייתיות שטמונה במצב זה וכדי לתת מענה ראוי הוא חוקק תיקון לסדר הדין האזרחי, אשר יצר למעשה הליך מזורז לפינוי שוכר מנכס מקרקעין (פרק טז4: תביעה לפינוי מושכר, סעיפים 215ז - 215יג, תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד 1984).
כדי להגיש תביעה לפינוי מושכר ישנם מס' תנאים להלן:
היתרון בהליך זה הוא ביצירת הליך מקוצר וישיר לפינוי השוכר מהדירה תוך זמן מוגדר מראש של חודשיים וחצי, כאשר כל תכליתו של ההליך היא לפנות את השוכר מהנכס באופן מהיר, אולם החיסרון הוא שהמשכיר רשאי לתבוע במסגרת כתב התביעה סעד של פינוי בלבד.
עם זאת, ההליך אינו יוצר מעשה בית דין, כלומר, המשכיר יהיה רשאי לתבוע את יתר הסעדים להם הוא זכאי, כולל הסעד הכספי, מבלי שיצטרך להגיש בקשה לבית המשפט ולקבל את אישורו.
כיצד מתנהלת תביעה לפינוי מושכר?
הדיון בהליך לפינוי מושכר, ייקבע לא יאוחר מ-30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה בתיק, ופסק הדין יינתן עם תום הדיון בתובענה, ולכל המאוחר בתוך 14 ימים.
נתבע בתביעה לפינוי מושכר, אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי. נוסף על כך המחוקק קבע כי יש להגיש את כל המסמכים הרלוונטיים במועד הגשת כתב ההגנה וכתב התביעה.
הוראות אלה מבטאות את רצון המחוקק לייעל את ההליך ולזרזו תוך מניעת האפשרות להאריך את ההליך ולסרבלו על ידי הגשת הודעות לצדדים שלישיים והרחבת מעגל המשתתפים בהליך. לפיכך, נראה כי מטרת ההליך היא להיות זריז וממוקד לצורך המטרה של פינוי שוכר סרבן.
ייעוץ משפטי מקצועי יכול לחסוך כסף רב ועוגמת נפש
על אף שהישראלי הממוצע סבור כי הסכמי שכירות הם דבר שכיח שאינו מצריך סיוע משפטי, הניסיון מלמד כי ריבוי התביעות וההפרות ההסכמיות מתרחשות לרוב כאשר הצדדים ערכו הסכם שכירות ללא ליווי של עורך דין.
בדרך כלל עלות עריכתו של הסכם שכירות אינה עולה על סכום של מחצית חודש שכירות, ולכן לדעתנו מי שבוחר לחסוך בהתחלה עלול לשלם ביוקר בהמשך.
לפיכך, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין שמתמצא בעניינים אלו כדי להביא לחוזה יעיל והוגן תוך מניעת עוגמת נפש והפסדים כספיים מיותרים.
אין באמור להוות ייעוץ משפטי פרטני.
משרד עורכי הדין יוסף מעודה ושות' עוסק בעסקאות מקרקעין, משפט מסחרי, דיני משפחה, נזקי גוף, משפט מנהלי ודיני עבודה, הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.