רכישת דירה בישראל הפכה בעשור האחרון לחלום שהאפשרות להגשימו נראית כמעט בלתי אפשרית בשל המחירים המופקעים. לא אחת מנסים מומחים בתחום למצוא את הסיבה למחירים, כשהתשובה במרבית המקרים היא המחסור בהיצע לעומת הביקוש המתמיד לדירות, הנובע בין היתר מכך שמרבית עתודות הקרקע במרכז הסתיימו.

תמ"א 38 כפתרון אפשרי למצוקת הדיור
פתרון לבעיה זו נמצא בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי) שבהם בונים היזמים עשרות ולעיתים מאות יחידות דיור חדשות, בשכונות מבוקשות שבמרבית המקרים לא קיימות בהן עתודות קרקע פנויות לבנייתם של בניינים חדשים. לכן לא אחת, פונים לא מעט רוכשים לשוק הדירות החדשות בפרויקטים של תמ"א 38.

בניגוד לרכישת דירה מיזם בפרויקט חדש (שאינו מהווה פרויקט תמ"א 38 או פינוי - בינוי), רכישת הדירה בפרויקט תמ"א 38 קשורה בקשר הדוק ובלתי נפרד לעסקת התמ"א 38 המתבצעת בבניין. על כן, בניגוד לפרויקטים אחרים, על הרוכשים להקדיש תשומת לב מיוחדת לא רק לבחינת הסכם הרכישה אלא גם לבדיקת הסכם התמ"א על נספחיו השונים ובכלל זה מצב הפרויקט.

אך טרם בחינת המסמכים הקשורים לפרויקט ולרכישת הדירה על הרוכש לערוך בדיקה ביחס ליזם ובכלל זה לבדוק בין היתר את הסוגיות הבאות:

לפניה ישירה אל עורכת הדין אלודי קלימי-גורן לחץ/י כאן

שאלות חשובות שמומלץ לשאול ביחס ליזם

שאלות חשובות ביחס ליזם (צילום: LawGuide)שאלות חשובות ביחס ליזם (צילום: LawGuide)

בדיקות הכרחיות לפני רכישת דירה במסגרת תמ"א 38
משתוצאות הבדיקה שלכם הציגו בפניכם את יכולותיו הביצועיות והכלכליות של היזם, וטרם התחלת המשא ומתן לרכישת הדירה, עליכם לבקש מהיזם ו/או בא כוחו את הסכם התמ"א על כל נספחיו ובכלל זה את היתר הבניה (ככל שהתקבל)  וכן את תיאור מצב הפרויקט מהבחינות הבאות:

משפטית- חשוב לוודא כי 100% מבעלי הדירות בבניין חתמו על הסכם התמ"א או לחלופין לבדוק האם הוגשה תביעה למפקח על רישום המקרקעין. ככל והוגשה תביעה כאמור, יש לבדוק את סטטוס התביעה. במקרה והתביעה הסתיימה, יש לוודא כי התקבל פסק דין המאשר את ביצוע הפרויקט, ושהסכם התמ"א נחתם על ידי אותם דיירים סרבניים או לחילופין על ידי עו"ד שמונה על ידי המפקח לחתום בשמם. 

כמו כן, על הרוכש לוודא את רישומה של יחידה רישומית חדשה, אותה יוכל היזם לשעבד למוסד המלווה. לחלופין במקרה של ביצוע פרויקט מהון עצמי, ניתן יהיה לרשום על יחידה רישומית זו הערת אזהרה לטובת הרוכש והבנק שלו (ככל וייטול משכנתא).

תכנונית- האם התקבל היתר בניה/ החלטת ועדה בתנאים? האם הוגשה בקשה להיתר? האם הבקשה להיתר שהוגשה או לחלופין היתר הבניה שהתקבל תואם את הוראות הסכם התמ"א 38. 

פיננסית- האם הפרויקט מבוצע באמצעות מוסד מלווה (בנק או קרן) או מהון עצמי. לנושא זה חשיבות רבה ביחס לביצוע תשלום התמורה עבור הדירה על ידי הרוכש.

במקרה של ביצוע פרויקט באמצעות ליווי פיננסי, היזם יהיה רשאי לגבות את התמורה בגין הדירה לפי ההסכמות שתושגנה בין הצדדים. לעומת זאת, במקרה של פרויקט המבוצע מהון עצמי היזם יהיה כפוף ללוח התשלומים המצוי בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), תשל"ה- 1975. במקרה זה היזם לא יהיה רשאי לגבות תשלומים גבוהים מאלו הנקובים בתקנות.

נוסף לאמור לעיל, על הרוכש לבדוק מול היזם מהי הבטוחה שיקבל מאת היזם עם ביצוע תשלומי התמורה עבור הדירה.

בחינת הסכם הרכישה מול הסכם תמ"א 38
עם קבלת כל המידע והמסמכים הקשורים בפרויקט, על הרוכש ובא כוחו יהיה לוודא כי הסכם הרכישה איננו סותר את הוראות הסכם התמ"א. קבלת כל המידע והמסמכים חשובה אף יותר במקרה שבו רכישת הדירה נעשית באמצעות משכנתא, כיוון שמתן המשכנתא לרוכש הדירה כפוף לבחינת מסמכי הפרויקט על ידי המחלקה המשפטית של הבנק.

סעיפים חיוניים בהסכם הרכישה שנועדו להגן על רוכש הדירה
יתרה מכך ובנוסף לבדיקות המנויות לעיל, מומלץ להכניס מספר סעיפים בהסכם הרכישה אשר יגנו על הרוכש:
1. הצהרה של היזם כי הסכם התמ"א בתוקף וכי לא בוטל ו/או התקבלה בקשה לבטלו על ידי בעלי הדירות הקיימות בבניין.
2. במקרה וטרם התקבל היתר בניה, יש לציין כי תנאי מתלה לכניסתו של הסכם הרכישה לתוקף הוא קבלת היתר בניה בתוך פרק זמן מוגדר, שאם לא כן יבוטל ההסכם.
3. כי היזם רשאי למכור את הדירה במועד זה בהתאם להוראות הסכם התמ"א.
4. כי במקרה והפרויקט איננו מלווה פיננסית על ידי מוסד מלווה, והבטוחה הניתנת לרוכש היא הערת אזהרה על היחידה הרישומית החדשה, ככל וזו טרם נרשמה, לכלול סעיף שקובע כי התמורה המשולמת על חשבון הדירה תישאר בנאמנות עד למועד רישום הערת האזהרה.
5. כי תשלומי התמורה יעשו בהתאם להוראות תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות) (סייג לתשלומים), ככל ומדובר בפרויקט המבוצע מהון עצמי.

לאור כל האמור לעיל, חשוב כי רוכש המעוניין ברכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 ישכור את שירותיו של עו"ד שאיננו עוסק אך ורק בתחום הנדל"ן אלא מתמחה גם בתחום של תמ"א 38.

עורכת הדין אלודי קלימי-גורן עוסקת בתמ"א 38, התחדשות עירונית, נדל"ן, ירושות וצוואות, ייסוד חברות והוצאה לפועל. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לתמ"א 38 LawGuide.