פרויקט של פינוי בינוי הוא הליך שמתבצע במסגרת מדיניות ממשלתית שנועדה לקדם התחדשות עירונית. מדיניות זו התפתחה עקב מחסור בשטחים פנויים לבניה מחוץ לערים, היעדר יכולת לטפל באזורים עירוניים מוזנחים וקריאתם של גופי התכנון לצופף את הערים. הכרזה על שטח עירוני מסוים כמתחם של פינוי בינוי מאפשרת לנצל באופן יעיל יותר את הקרקע, כדי לאפשר את הגדלת מספר יחידות המגורים ותוך כך לשמור על שטחים ירוקים ולשפר את תדמיתה של העיר.

לרוב, בשטח שהוכרז כמתחם פינוי בינוי הבניינים הישנים נהרסים ונבנים במקומם בניינים חדשים, צפופים וגבוהים יותר שאף מחוברים לתשתיות מודרניות ומשופרות. לצורך עידוד התקשרויות בין יזמים ובין דיירים בבניינים בשטח שהוכרז כמתחם של פינוי בינוי ניתנת ליזם תוספת של זכויות בניה ופטור מתשלום היטל השבחה.

לפניה ישירה אל עורכת דין ונוטריון ד"ר איריס טרומן, לחץ/י כאן

פרויקט פינוי בינוי - הלכה למעשה
הוצאת פרויקט פינוי בינוי לפועל יכולה להתבצע על ידי דיירים שמתגוררים בבניין או במספר בניינים אשר מתקשרים בהסכם מול יזם שמבטיח לספק להם דירה חדשה ששטחה זהה או גדול יותר ביחס לשטח של דירתם המקורית בבניין הישן. בהמשך היזם הורס את הבניין הקיים ובונה במקומו בניין גבוה יותר שכולל מספר דירות גדול יותר לפי היתר הבניה שניתן לו. חלק מהדירות בבניין החדש יינתנו לדיירים הקודמים ואילו יתר הדירות ימכרו לדיירים חדשים.

חשוב להבהיר כי ישנם שלושה מסלולים מוכרים שבמסגרתם רשויות התכנון מאפשרות להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית. המסלול הראשון מכונה מסלול רשויות מקומיות ובמסגרתו הרשות המקומית יוזמת את פרויקט ההתחדשות העירונית, מתכננת ומאשרת אותו ואילו משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כלשהו כמתחם פינוי בינוי על ידי מתן צו הכרזה שתקף למשך תקופה של שש שנים למעט מקרים שבהם ההכרזה מוארכת לשש שנים נוספות.

מסלול פינוי בינוי מכוח חוק מיסוי מקרקעין
מסלול נוסף לפרויקט פינוי בינוי מתקיים מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). במסגרת מסלול זה בעלי נכסים או יזמים רשאים לפנות לוועדה להתחדשות עירונית ולבקש ממנה להמליץ בפני הממשלה להכריז על מתחם מסוים כמתחם פינוי בינוי. הכרזת הממשלה על מתחם פינוי בינוי מקנה לדיירים שלל הטבות במס רכישה, במס שבח ובמס ערך מוסף.

לאחר הכרזה על מתחם פינוי בינוי המדינה חותמת על הסכם מול הרשות המקומית הרלבנטית ותוך כך מעבירה לה את האחריות לקידום הפרויקט. לאחר מכן הרשות המקומית נדרשת להכין תוכנית מפורטת המתייחסת לתוספת זכויות הבניה ולהביאה לאישור בפני מוסדות התכנון. בהמשך, הרשות המקומית צריכה להשלים את הרכיבים הציבוריים שכוללים בין היתר תשתיות, שטחים ציבוריים פתוחים ומוסדות ציבור כאשר המדינה מסייעת במימונם. בהמשך, האחריות על ההתקשרות מול היזם וקידום הפרויקט מוטלת על הדיירים בבניין שמצוי במתחם פינוי בינוי.

עו''ד ד''ר איריס טרומן (צילום: תומר שלום)עו''ד ד''ר איריס טרומן (צילום: תומר שלום)

מסלול פינוי בינוי - תמ"א 38/2
מסלול אפשרי נוסף להריסת בניין קיים ולבניית בניין חדש ומחוזק במקומו נכנס לתוקף בשנת 2010 על ידי הגרסה השנייה של תוכנית תמ"א 38. בהתאם לתוכנית זו, ניתן להרוס בניין בודד שמהנדס קבע ביחס אליו כי יש צורך בחיזוקו ולהקים במקומו בניין חדש בהתאם לזכויות הבניה המקוריות בקרקע בתוספת זכויות שניתנות מתוקף ביצוע הליך תמ"א 38. יש לציין כי הליך קבלת היתר לביצוע פינוי בינוי מכוח תמ"א 38/2 נחשב למהיר יותר ביחס להליך המקביל של פינוי בינוי כאמור.

לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי יש צורך לקבל את הסכמתם של 80% מבעלי הדירות בבניין וזאת בדומה לדרישה בהליך תמ"א 38/2. דייר שמסרב סירוב בלתי סביר לפרויקט פינוי בינוי או לחילופין דורש דרישות ופיצויים בשונה משכניו לבניין יהיה חשוף לתביעה מצד יתר הדיירים והיזם בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מעיכוב הפרויקט או מביטולו.

דגשים להצלחת פרויקט פינוי בינוי
לצורך הצלחת פרויקט של פינוי בינוי חשוב לשים לב למספר דגשים. כדי להגדיל את הסיכוי לסיום מוצלח של הפרויקט רצוי לבצע סקר שוק מקדים ביחס ליזם או לחברה הקבלנית שתבצע את הפרויקט. בהקשר זה חשוב לשים לב לניסיונה של החברה, למוניטין שלה בתחום הבנייה ולחוסנה הכלכלי. כדי להבטיח ייצוג מיטבי של הדיירים מול היזם רצוי לבחור ועד מייצג שיתנהל מול היזם או החברה הקבלנית, ייבחן את התנהלותם השוטפת וישמור על האינטרסים של הדיירים. יתרה מזאת, בעת התקשרות עם יזם בהסכם פינוי בינוי מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום ההתחדשות העירונית כדי להביא למיצוי מיטבי של זכויות הדיירים המתגוררים במתחם.

עורכת דין איריס טרומן עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ,יזמות פרוייקטים בנדל"ן בארץ ובחו"ל והכשרת יזמים צעירים בתחום השקעות בנדל"ן. הכתבה באדיבות אתר לא גייד.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.