במקרים רבים בעלי דירות משתמשים בחוזה שכירות סטנדרטי שהורידו מהאינטרנט לצורך ביצוע התקשרות חוזית עם שוכרי דירה, כאשר החוזה אינו כולל הוראות שנועדו להגן על המשכיר ולהבטיח לו שיקבל את התמורה הראויה. במקרים אחרים חוזה מן המוכן אף עלול להזיק לצדדים ולהוביל לחילוקי דעות ולמאבקים משפטיים ממושכים ויקרים.
לפיכך, בכל מקרה של התקשרות בחוזה שכירות חשוב מאוד כי בעל הנכס יפנה לעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום השכירות למגורים כדי שייבחן את המאפיינים של הנכס ושל הצדדים ויבטא את רצונם באופן מדויק בחוזה השכירות. עורך הדין יערוך הסכם שכירות מפורט שייתן מענה לשלל מצבים וסיטואציות ובמקרים רבים יוכל לחסוך לצדדים התדיינות משפטית יקרה וממושכת.
פורום חוזה שכירות - יחסי שוכר משכיר בניהול עו"ד דרורית מלינרסקי הגיע ליותר ממיליון צפיות
בירור יכולת כלכלית של השוכר
במרבית המקרים, המשכיר פוגש את השוכר בפעם הראשונה כאשר השוכר מגיע להתרשם מהנכס. באם השוכר מעוניין לשכור את הנכס והמשכיר מביע הסכמתו, הצדדים במרבית המקרים יחתמו על הסכם שכירות. חשוב לציין כי מטבע הדברים מפגש קצר בין משכיר ובין שוכר לרוב לא יוכל לאפשר למשכיר להבין האם השוכר ישמור על הנכס ויעמוד בהוראות החוזה או לחילופין יזיק לנכס, יפריע לשכנים, יסרב לפנות את הנכס עם תום תקופת השכירות ועוד. כדי להימנע מן המצבים הללו, ולברר אודות יכולתו הכלכלית של השוכר רצוי לבקש ממנו מספר תלושי שכר אחרונים כדי לקבל אינדיקציה ראשונית ביחס ליכולתו לעמוד בתשלום דמי השכירות. נוסף על כך, ניתן לבקש מהשוכר המלצות ממשכירים קודמים אודותיו.
בהסכם השכירות חשוב לציין באופן ברור את גובה דמי השכירות החודשיים, את תקופת השכירות ואת התמורה המלאה שמגיעה למשכיר עבור כל תקופת השכירות, דבר שיבטיח קבלת מלוא התמורה גם אם השוכר החליט לסיים את תקופת השכירות לפני המועד שנקבע בחוזה.
נוסף על כך, חשוב מאוד לציין בחוזה את מטרת השכירות. זאת על מנת שהשוכר יתחייב שלא להשתמש בדירה לצרכים עסקיים, מסחריים או אחרים.
כמו כן, חשוב לשים דגש בחוזה על כך כי זכות השכירות היא של השוכר בלבד וכי הוא אינו רשאי להעביר את זכותו לאדם אחר.
בטוחות להבטחת תשלום דמי השכירות והחשבונות השוטפים
כדי להבטיח את קבלת דמי השכירות, חשוב מאוד לקחת מהשוכר בטחונות לצורך הבטחת תשלום דמי השכירות. בתחום הדירות השכורות מקובל להשתמש במספר סוגים של בטוחות, כאשר בטוחה מועדפת על משכירי דירות רבים היא ערבות בנקאית אוטונומית שלפיה הבנק מתחייב לשאת בתשלום דמי השכירות אם השוכר לא משלם אותם למשכיר וזאת ללא צורך בהוכחת נזק שנגרם בפועל למשכיר או הפרת חוזה מצד השוכר.
חשוב לציין כי ערבות בנקאית כרוכה בהוצאות מצד השוכר ובמקרים רבים משפיעה על מסגרת האשראי שלו. על כן, במצב שבו השוכר מסרב לתת ערבות בנקאית, קיימות אופציות נוספות כגון שטר חוב. בנוסף להחתמת ערבים מטעמו של השוכר על הסכם השכירות ועל שטר החוב.
נוסף על כך, ניתן לבקש מהשוכר שיק ביטחון, כדי להבטיח את תשלום שכר הדירה במקרה שהשוכר לא יעמוד בהם במהלך תקופת השכירות.
מאחר שבמהלך תקופת השכירות השוכר עתיד להשתמש במים, חשמל, גז, שירותי ועד בית ועוד, רצוי מאוד לבקש ממנו גם שיק ביטחון לפקודת כל אחד מהגורמים הרלבנטיים. כך, במקרה שהשוכר יתקשה לעמוד בתשלומים, המשכיר יהיה רשאי לפרוע את ההמחאות לפי סכום החובות. במסגרת זו חשוב להקפיד כי בחוזה השכירות יופיע סעיף שלפיו השוכר מתחייב להודיע לכל הגורמים הרלבנטיים על שכירות הדירה כך שהחיובים עבור השירותים כאמור יהיו על שמו ויחייבו אותו.
איסור על ביצוע שינויים בדירה ללא רשות המשכיר
כדי לשמור על הנכס, רצוי לכלול בחוזה השכירות את העובדה כי השוכר אינו מורשה לבצע שינויים במושכר אלא אם קיבל לכך אישור מראש מהמשכיר. כמו כן רצוי לוודא כי השוכר בדק את הדירה ומצא אותה מתאימה לצרכיו וזאת תוך ויתור על כל טענה ביחס למצבה הנוכחי ולכלול זאת בחוזה השכירות.
לצורך שמירה על הדירה מפני נזקים חשוב מאוד לכלול בחוזה כי במקרה שייגרם לדירה נזק עקב שימוש בלתי סביר של השוכר או עקב רשלנותו או רשלנות של אדם אחר מטעמו, השוכר יצטרך לשאת בעלות תיקון הנזקים על ידי בעלי מקצוע מקצועיים בכפוף לקבלת אישור לכך מהמשכיר.
נזק שנובע מבלאי טבעי של הדירה אשר נגרם עקב שימוש בה הוא נזק שאינו קשור לפעילות השוכר בנכס ולכן המשכיר הוא שיישא בעלות התיקון של נזקים כאלה.
ביטוח תכולת דירה וביטוח נזקי גוף לצד ג'
אם נותר בדירה רכוש של המשכיר, חשוב לפרט אודותיו בהסכם השכירות או בנספח שמצורף אליו, להתייחס למצבו ולציין שהשוכר מתחייב לשמור על הרכוש ולהשיבו למשכיר בתום תקופת השכירות כשהוא במצב שמיש ותקין.
כמו כן, לאור חוק שכירות הוגנת יש לכלול בחוזה את התחייבות המשכיר לערוך ביטוח לתכולת הדירה וביטוח נזקי גוף לצד ג'.
סיום תקופת השכירות
חוזה שכירות דירה מחויב לציין את תקופת השכירות ואת העובדה שהשוכר אינו רשאי לסיים את השכירות לפני מועד הסיום שנקבע בחוזה. כך, אם השוכר יעזוב את הנכס לפני תום תקופת השכירות הוא עדיין לא ישוחרר מהתחייבויותיו על פי החוזה ובידי המשכיר האפשרות לתבוע את מלוא סכום דמי השכירות כולל ההוצאות שנגרמו לו עקב הפרת החוזה. כמו כן במקרה של אי פינוי של הדירה במועד שנקבע בחוזה השכירות, יגבה פיצוי כדוגמת תשלום דמי שכירות עבור כל יום של איחור בפינוי הדירה.
יתרה מזאת, חשוב לציין בהסכם השכירות כי עם תום תקופת השכירות השוכר ישיב למשכיר את הדירה כשהיא מסוידת, נקייה ובמצב תקין. בעוד המשכיר מתחייב להעמיד את הדירה לרשות השוכר כשהיא כשירה למגורים.
עורכת הדין דרורית מלינרסקי מנהלת פורום חוזה שכירות - יחסי שוכר משכיר ושכירות הוגנת באתר עורכי הדין LawGuide אשר הגיע ליותר ממיליון צפיות. עו"ד דרורית מלינרסקי עוסקת בתחום המקרקעין הכולל עריכת חוזי שכירות, ליקויי בניה, חוזי מכר מקרקעין ונדל"ן, בתים משותפים, ליקויי ונזקי רטיבות בבתים המשותפים, תמא 38. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.