רכישת דירה היא מהלך משמעותי ביותר בחייו של כל אדם (בישראל ומחוצה לה), בוודאי כשמדובר בשוק בו המחירים מאמירים מידי יום, בין כשמדובר בדירות חדשות ובין כשמדובר בדירות יד שנייה. לשתי האופציות יש היתרונות והחסרונות שלהן, אולם במאמר זה נתמקד בדרך הנכונה והבטוחה לרכוש דירה יד שנייה.
רבים מעדיפים לרכוש דירה יד שנייה משום שמדובר בדירה קיימת ולא על הנייר, אין סיכוי שהקבלן יפשוט את הרגל והסיכוי לאיחור במסירה קטן בהרבה. יחד עם זאת, ישנם צעדים שחשוב לבצע כדי שלא תיפלו.
לימדו את האזור
בימינו, הצע המידע הפרוש בפנינו ברחבי הרשת הוא גדול וכדאי לנצל אותו. קראו על האזור שבו אתם מעוניינים לרכוש דירה, עשו סיור באזור, בדקו את המחירים של עסקאות אחרונות בשכונה ולמדו כל פרט שיכול לסייע לכם - כך תוכלו לבוא מתוך עמדה של ידע וכוח להמשך התהליך.
סיור בדירה
מצאתם דירה שאהבתם? מצוין! עכשיו תדאגו לבקר בה לאור יום, כך שתוכלו להבחין בכל הפגמים שיש בה, אם בכלל. תוכלו באותה הזדמנות גם לבחון מקרוב את הרחוב/השכונה/הבניין, לתחקר שכנים במקום - כל דבר שיעזור לכם לקבל את התמונה המלאה. משום שכבר קראתם וחקרתם את הנושא, בשלב הזה גם תוכלו להעריך, בצורה ראשונית (אתם לא שמאי) אם המחיר המבוקש הוא סביר לאזור - בהתאם לעסקאות שבוצעו בו בתקופה האחרונה.
אישור עקרוני למשכנתא
אתם יודעים כבר את מחיר הדירה המבוקש כעת תוכלו לבקש אישור עקרוני למשכנתא שתצטרכו לקחת. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע כך שתהיו בטוחים שיש לכם את ההון הדרוש לקבל את מלוא המשכנתא הדרושה לכם לרכישת הדירה כדי שלא תמצאו את עצמכם במצב בו אתם מפרים את ההסכם ונדרשים לשלם פיצוי של 10% שיכול להגיע גם למאות אלפי שקלים. בנוסף, חשוב לבדוק שהתנאים המוצעים לכם בבנק הם הנוחים והטובים ביותר עבורכם.
ביקור בנכס עם איש מקצוע
חשוב שתבקרו בנכס ביחד עם שמאי או איש מקצוע אחר שיוכל לבחון במידה ויש נזקים בבית - מה גודלם ומה צריך לעשות כדי לתקנם. שמאי גם יוכל לבחון אם יש בעיות מבניות, בעיה ברישום צו הבית המשותף, האם בוצעו הפרות בנייה שונות בנכס - דבר שעלול להשפיע על גובה המשכנתא שהבנק יסכים לתת לכם ועוד.
מיסוי ועלויות נלוות
עליכם לקחת בחשבון את כלל העלויות הקיימות בעת רכישת דירה ולוודא כי יש לכם את היכולת הכספית לביצוע העסקה. שימו לב שיש לקחת בחשבון לא רק את מחיר הדירה - המשכנתא, אלא גם הוצאות נלוות כמו מס רכישה, תשלומי מסים נוספים, ביטוח משכנתא, הוצאות תיווך, הוצאות של ייעוץ וליווי משפטי כמו גם ייעוץ משכנתא, שיפוצים, תיקונים, רכישת ריהוט לבית, הובלה והרכבה של הציוד וכן הלאה.
מהו מס רכישה? בעת רכישת דירה מחויב הקונה בתשלום מס, בהתאם לחוקי המדינה. זאת, אלא אם יש לרוכש פטור כשלהו או זכאות להקלה בגובה המס. מס הרכישה משולם לפי מדרגות מס, המחושבות בהתאם למחיר הדירה ומצבו של הקונה, כלומר האם זוהי דירתו היחידה? האם הוא תושב ישראל או עולה חדש? נכה וכן הלאה.
כדי לבצע תכנון מס בצורה הטובה ביותר ולדעת היכן אתם עומדים בצורה המדויקת ביותר, כדאי שתיוועצו עם עורך דין המתמחה בתחום, שידע לכוון אתכם ולבחון עבורכם את גובה המס והדרכים שבהן תוכלו לקבל הטבות שונות או אפילו פטור.
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
ליצירת קשר עם עו"ד גיל אלימלך שלחו וואטסאפ