הכתבה הינה במסגרת שיתוף פעולה עם חברת אוביטר
בעל דירה בבניין משותף בעפולה טען כי הנציגות, המיוצגת ע"י עו"ד אבראהים ביאן, אישרה לשכניו חריגות בנייה בדמות מזגנים וסוככים. המפקחת על המקרקעין דחתה את תביעתו וגם ערעורו סולק
בהמלצת ביהמ"ש המחוזי, הודיע בעל דירה בבניין בעפולה כי הוא מושך את ערעורו על החלטה של המפקחת על המקרקעין שלא לקבל את תביעתו. אף שנעתר להמלצת ביהמ"ש, חויב המערער בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בגובה 6,000 שקל. בכך התקבלה עמדת נציגות הבית הנתבעת, שיוצגה בהליך על ידי עו"ד אבראהים ביאן.
תחילת ההליך בתביעה שהגיש בעל הדירה בבניין משותף בעיר עפולה למפקחת על רישום מקרקעין בנצרת. בתביעה נגד נציגות הוועד של הבניין ובעלי דירות בו טען התובע לשינויים ולפעולות שעשו הנתבעים ברכוש המשותף העולים לטענתו כדי פגיעה ברכוש המשותף. בנוסף טען לפגמים בתפקודה של נציגות הבית המשותף. הנציגות הגישה תביעת שכנגד בה עתרה לחייב את התובע בהוצאות התחזוקה של הבית המשותף.
בתביעתו של בעל הדירה נטען, כי ובניגוד לתקנון המוסכם, בנו הנתבעים תוספות לדירותיהם והציבו מתקנים ברכוש המשותף, תוך עשיית שימוש ייחודי שלא כדין ברכוש המשותף, תוך פגיעה קשה בחזית הבית ובערך הדירות. בהקשר זה, הפנה לסעיף בתקנון הקובע שבעלי הדירות אינם רשאים להוסיף כל תוספת בנייה אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
התובע דרש כי הנתבעים ישיבו את מצב הבית המשותף לקדמותו, יסלקו תוספות בנייה ומתקנים על גבי הרכוש המשותף, בכלל זה סגירת מרפסות והתקנת גגון, מזגנים, מרקיזות. עוד דרש התובע להסיר מחסום חשמלי שהציבה הנציגות בכניסה לחניון הבית המשותף. המחסום, לשיטתו, מונע ממנו גישה לחנייה המוצמדת לדירתו ובכך פוגעת בזכותו לעשות שימוש בחנייה. כן דרש לסלק שער להולכי רגל, שהציבה הנציגות, לשיטתו שלא כדין בכניסה לחצר הבית המשותף. בנוסף, הביע התובע טענות על תפקודה של הנציגות ועל כשלים חמורים בהתנהלותה.
מנגד, טענו הנתבעים, באמצעות עו"ד אבראהים ביאן, כי המניע להגשת התביעה הוא רצונו של התובע להימנע מתשלום חלקו בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף. לגרסתם, הוא אינו מתגורר בדירה והיא משמשת לו כנכס להשקעה ומכאן התנגדותו להחלטות הנציגות בקשר לשינויים שנעשו בבית המשותף.
הנתבעים טענו שהתקנת מזגנים וסוככים היא שימוש סביר ברכוש המשותף. אשר לשער להולכי רגל ולמחסום החשמלי טענו הנתבעים שמדובר בשימוש ראוי ומתבקש ברכוש משותף, נוכח גניבת רכב משטח המקום וחנייתם של עוברי אורח לא קרואים בחנייה. ההחלטה להתקנת השער והמחסום התקבלה על ידי כלל בעלי הדירות, למעט התובע, והיא נועדה כאמור לשמירה על קניינם של בעלי הדירות ועל ביטחונם האישי.
עוד צוין, כי התלונות על כשלים בתפקוד הנציגות נטענו ללא ביסוס, לרבות טענתו לאי המצאת דוחות כספיים אותה יש לדחות בין היתר משום שמעולם לא פנה לנציגות בדרישה להציג לו מסמכים אלו.
המפקחת דחתה את מלוא טענותיו של השכן, פרט לתוספת בנייה אחת שהוסיף אחד מבעלי הדירות. לדבריה, התקנת המזגנים והסוככים מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף.
באשר להתקנת שער החנייה ושער הולכי הרגל, קבעה המפקחת כי אלו נועדו לשמור על בעלי הדירות וקניינם, והם נעשו באישור כלל בעלי הדירות.
המפקחת, שאף ביקרה בשטח הבניין, ציינה כי כלל לא הבינה את טענותיו של השכן בנוגע למחסום החשמלי לחנייה וכיצד זה מפריע לחנייה שלו. "לא שוכנעתי כלל וכלל בקיומה של מגבלה כאמור", כתבה בפסק הדין. "משלא הוכחה לפניי טענת התובע שהתקנת המחסום מגבילה או מפריעה לשימוש שלו בחנייתו, יש לדחות את טענתו כי אין די בהסכמת האספה הכללית והסכמתו להתקנת המחסום הכרחית".
גם את הטענות באשר להתנהלות הנציגות, מצאה המפקחת כי אין כל ממש בטענותיו של התובע. "מצאתי", כך כתבה, "את עמדתו כלפי הנציגות טרדנית וקנטרנית". יחד עם זאת, ציינה המפקחת כי התביעה שכנגד שהוגשה על ידי הנציגות הוגשה בצדק, שכן חובה על כל בעל דירה להשתתף בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף. אולם, משום שבעל הדירה שילם את חובו לאחר שהוגשה נגדו התביעה, הוא לא חויב בתשלום נוסף במסגרת ההליך.
בסיום פסק הדין, התייחסה המפקחת להתנהלותו של בעל הדירה במהלך ההליך כולו ומתחה ביקורת חריפה. "דומה", כתבה, "שכמעט אין טענה עליה פסח התובע בתלונותיו נגד הנציגות ונגד בעלי הדירות. מביקורי במקום והן בדיון שהתקיים לאחריו, התרשמתי מהתנהלותו הדווקנית והקנטרנית של התובע כלפי הנציגות והנתבעים. רבות דובר על תפקיד 'כפוי טובה' שממלאים חברי נציגות בבתים משותפים בעשייתם לטובת הבית המשותף. ועל המפקח על רישום מקרקעין ביושבו לדון בסכסוכים בין בעלי דירות לבין הנציגות להיות |"מגן" עבור אותם עובדי ציבור במקרים שבהם נגררת הנציגות בלית רצון לניהול הליכי סרק ולמאבקים מיותרים מול בעלי דירות המתנהלים בחוסר תום לב וממניעים זרים ופסולים. אני סבורה שבמקרים המתאימים יש לחייב את אותם בעלי דירות בהוצאות משמעותיות, לרבות שכר בטלה של חברי הנציגות בגין הזמן והמשאבים שנאלצה להשקיע ללא צידוק - לעיתים הרבה מעבר לזמן הרב שגובה מהם עשייתם השוטפת במסגרת ניהול הבית המשותף".
במסגרת פסק הדין נקבע כי בעל הדירה ישלם את הוצאות הנציגות בגובה 1,000 שקל וכן יישא בשכר בטלה של חברת הנציגות בגובה 600 של בגין התייצבותה לדיונים. בנוסף הוא חויב ב שכ"ט בגובה 8,000 שקל.
לאחר מתן פסק הדין ערער בעל הדירה על החלטת המפקחת לביהמ"ש המחוזי, אך בהמלצת השופטים סולק הערעור ולמרות זאת ביהמ"ש חייב את המערער בהוצאות משפט.
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
הכתבה הינה במסגרת שיתוף פעולה עם חברת אוביטר, במידה ומצאתם טעות בכתבה מוזמנים לשלוח את התיקון למייל: [email protected]
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).