הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
בחודשים האחרונים נוצרה מציאות אבסורדית בתחום הנדל"ן ביהודה ושומרון: רוכשי דירות שהתקשרו בהסכמי "שירותי בניה" גילו כי אין כל וודאות בנוגע לגובה מס הרכישה שהם נדרשים לשלם במסגרת העסקה, מבלי שהיה להם יכולת לעשות דבר. מעבר לכך, רוכשים רבים גילו שהם נדרשים לשלם מס רכישה גבוה ממס הרכישה שהיה מקובל לשלם בעבר ובמקרים מסוים אף גובה יותר משאר חלקי הארץ. אולם, בעקבות התערבות של ועדת הסדרת יהודה ושומרון שהוקמה בלשכת עוה"ד, משנה רשות המסים כיוון: מעתה דירות שנרכשו באיו"ש בעסקאות "שירותי בנייה" יזכו לסיווג כמו בכל הארץ.
לפרטים נוספים אודות עו"ד אבינעם גואלמן לחצו כאן
שינוי המדיניות מצידה של רשות המסים הוא תוצאה של פעילות לשכת עוה"ד, במסגרת הוועדה להסדרת יהודה ושומרון אותה הקים עו"ד אבינעם גואלמן. מדובר בוועדה שהוקמה במטרה להתמודד עם חסמים בתחום הנדל"ן והמיסוי ביהודה ושומרון, לאור הסרבול המשפטי שבעסקאות באזור זה ולאור מדיניות של רשות המסים שיצרה מגבלות, חוסר צדק ואי ודאות.
חוק מיסוי מקרקעין מחייב אדם שרכש קרקע לשלם מס על הרכישה. זאת, אלא אם יש לקונה פטור, לדוגמא כשמדובר בדירת מגורים יחידה של הרכוש. הסיבוך המשפטי נוצר באדמות המדינה בישובים הכפריים. הקרקע באזורים אלו לא "נמכרת" אלא ניתנת כהקצאה המכונה "בר רשות". כלומר, ניתן למקבל לעשות בה שימוש ולנהוג מנהג בעלים, אך הקרקע עצמה לא נמכרת. מי שמקצה למתיישבים את הקרקע היא החטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית, זרוע של הממונה על נכסי הנפקדים והרכוש הנטוש ביהודה ושומרון.
אלא שפה מתחילה הבעיה, כיוון שהקבלן או היזם הבונה את דירות המגורים אינו בעל הקרקע, ולכן אינו יכול למכור את הדירה לקונים, ונאלץ להחתים אותם על הסכם למתן 'שירותי בניה'. התוצאה המשפטית היא שעל הקצאת הקרקע מהמדינה חל מס רכישה של קרקע אשר גבוהו בין 5-6% ומנגד על הסכם שירותי הבניה לא חל מס רכישה כלל.
הבעיה מעצימה ברגע שבעת הקצאת הקרקע, כבר קיים על הקרקע שלד של בית מגורים המצוי בבניה, כיוון שעל פי החוק, אדם המקבל או קונה קרקע הכוללת פיתוח תשתיות ו/או שלד של בניה שטרם הסתיימה, ימוסה על השויי של הקרקע והבנוי עליה במס רכישה של קרקע שעשוי להגיע לסכומים של עשרות אלפי שקלים, ולא יכול ליהנות מפטור דירת מגורים, כמו בכל מקום אחר בו המוכר בעל הקרקע מתחייב לסיים את בניית הדירה, ולכן הקונה נהנה מסיווג העסקה כעסקת דירת מגורים ולא כרכישת קרקע.
במשך שנים רבות המקובל היה להכיר בעסקאות אלו כעסקאות פטור לעניין מס רכישה, אלא שבחודשים האחרונים רשות המיסים שינתה את הגישה שלה, וטענה כי יש למסות את מקבלי הקצת הקרקע בגין שווי הקרקע ובנוסף בגין שווי התשתיות והבנוי עליהן. התוצאה הייתה כי רוכשים רבים נדרשו לשלם מס רכישה גבוהה משמעותית מהמס שהיה מקובל עד כה, ואף גבוה יותר מבכל מקום אחר בארץ.
הוועדה טענה כי במקרים אלו, בהם היזם הוא אשר שולט בעסקה כולה ובפועל מוכר דירות ומתחייב לרוכשים לסיומם, יש להכיר במכירה זו כמכירת דירת מגורים, הגם שהיזם/הקבלן אינם בעלי הקרקע.
בעקבות פעילות הועדה בראשותו של עו"ד גואלמן, בשיתוף עם סמנכ"ל רשות המיסים עוה"ד שי אהרונוביץ, ולאחר מהלך ארוך וממושך ביחד עם ראשי מיסוי מקרקעין, הוסכם כי בתקופה הקרובה יוכרו עסקאות 'שירותי בניה' ביהודה ושומרון כעסקאות 'מכר דירה', ויעניקו פטור מס רכישה לרוכשי דירה יחידה, עד גובה הפטור, כפי שקיים בכל רחבי מדינת ישראל, בהתקיים אותם תנאים
למעשה, בעקבות השינוי, יזכו מעתה רוכשי דירות בעסקאות 'שירותי בניה' לזכאות לסיווג העסקה כרכישת דירה כמו בכל שאר חלקי הארץ, דבר אשר נמנע מהם עד כה בפרויקטים בנגב, בגליל וביהודה ושומרון.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר