הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
לאחרונה הורתה שופטת ביהמ"ש המחוזי, על מינוי כונס נכסים לשם השלמת ביצוע עבודות חיזוק ותוספות מכוח תמ"א 38 לבניין מגורים בהרצליה. זוהי החלטה אחרי תקופה ארוכה של התדיינויות במקרה זה, במספר הליכים ובערכאות שונות. נראה, כי בפני ביהמ"ש עמדה החלטה לא פשוטה, אך הכרחית למען הדאגה לאינטרס של דיירי הבניין שבו מתבצע הפרויקט. החלטה זו ממחישה עד כמה ישנה חשיבות גדולה לליווי משפטי הדוק, מטעמם של בעלי דירות ורוכשי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, שילחמו לשמירה על זכויותיהם וכדי למנוע מצב שבו יישארו הרוכשים בלי כסף ובלי דירה, קירחים מכאן ומכאן.
לפרטים נוספים אודות עו"ד ונוטריון גיל אלימלך לחצו כאן
במוקד ההחלטה של ביהמ"ש המחוזי, פרויקט תמ"א 38 לחיזוק מבנים, במסגרתו נוספו מספר יחידות דיור לבניין הקיים. במהלך הבנייה, נותרו בעלי הדירות הקיימים לגור במקום. בני זוג שרכשו דירה חדשה בפרויקט המדובר, חתמו על הסכם מכר עם החברה המבצעת בנובמבר 2015. בהתאם להסכם המכר, היה על החברה למסור לבני הזוג את דירתם, כשהיא ראויה למגורים, עד למאי 2016. במהלך מאי 2016 הופסקו עבודות הבנייה בבניין למשך 3 חודשים, כך על פי הנטען על ידי התובעים. ככל הנראה בשל חילוקי דעות בין החברה לבין הקבלנים מטעמה.
לאור האיחור במסירת הדירה ואי תשלום דמי השכירות בהתאם הוראות חוק המכר, הגישו התובעים תביעה כספית לביהמ"ש השלום בהרצליה. התובעים טענו, כי לאחר הגשת תביעה זו החלה הנתבעת להעלות כנגדם טענות שונות. לפיכך, טענו בני הזוג, כי נאלצו לפנות לביהמ"ש המחוזי בתביעה לאכיפת הסכם המכר וכן בבקשה למתן צו מניעה במעמד צד אחד. ביהמ"ש נעתר לבקשתם והוציא תחת ידו צו מניעה שיאסור על הנתבעת לעשות שימוש בייפוי הכוח המצוי בידה לשם הסרת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכשים מכוח הסכם המכר.
ביוני 2017 הגיעו הצדדים להסכמות במהלך דיון בין הצדדים: שיק בנקאי ע"ס 450 אלף שקל יועבר על ידי ב"כ התובעים בתוך 48 מהמצאת טופס 4. ב"כ הנתבעת הצהיר כי טופס 4 אמור להתקבל באותו היום.
ואולם, עד למתן ההחלטה הנוכחית של ביהמ"ש, טרם התקבל טופס 4 ובני הזוג, כמו גם יתר בעלי הדירות, טרם קיבלו את החזקה בדירותיהם. בעלי הדיירות הקיימות ממשיכים לגור בדירותיהם, הגם שקיימת סכנה ממשית לחייהם ולחיי בני ביתם.
לאור זאת, בדצמבר 2017 הוגשה תובענה נוספת, זו הנוכחית למינוי כונס נכסים לפרויקט. בתביעה נטען, בין היתר, כי הבנייה מצויה בקיפאון מוחלט מזה למעלה מ-16 חודשים וכי החברה פנתה לגופים חוץ בנקאיים על מנת לגייס כספים לשם המשך ביצוע הפרויקט ללא הצלחה. "הותרת המצב על כנו", כך נטען, "משמעה המשך הפגיעה בתובעים אשר נותרו ללא דירה וכן הותרת דיירי הבניין בסכנת חיים ממשית".
החברה המבצעת את הפרויקט התנגדה למינוי הכונס. זו טענה כי הפרויקט משועבד כולו לקרן המלווה אותו וכי הזכות למינוי כונס נכסים נתונה לה ורק לה, על פי הסכם המימון. נטען, כי העיכוב בקבלת טופס 4 בשל אי הספקת מתקן החניה נבע בעיקרו בשל דרישות השינויים מטעם העירייה, לאחר מילוי כלל דרישות השינויים הוזמן המתקן אשר אמור להיות מותקן בשבועות הקרובים ובכך יתמלאו כלל הדרישות לקבלת טופס 4 המיוחל.
לטענת החברה, היא לא נטשה את הפרויקט וסיימה את עבודתה ו"כל שנותר הוא להמתין למתן החניה". כאשר יגיע יתחדשו העבודות לצורך השלמתו הסופית של הפרויקט. הנתבעת הוסיפה וטענה כי בקשת התובעים למינוי כונס נכסים היא בקשה ש"אין בה כדי לקדם את ההליך ולהביא לסיומו של הפרויקט, כי לסרבלו שלא לצורך ואף לעכבו, כך שאין זה נכון לדון בה בשלב זה של הדברים".
אולם, ביהמ"ש סבר אחרת, והורה על מינוי כונס נכסים שיפעל לסיומו של הפרויקט בהקדם, תחת תמיכתו של מפקח שמונה גם הוא על ידי בית המשפט. "השתלשלות האירועים", כתבה השופטת, "מעלה כי במשך קרוב לחמש שנים ניתנו הזדמנויות אינספור לנתבעת להשלים את הבניה ולקבל טופס 4 - אולם הדבר לא נעשה. נכון למועד מתן פסק הדין, מתקן החניה טרם הותקן, בבניין קיים בור גדול המיוחד להתקנת מתקן חניה חדש וטופס 4 טרם התקבל. במהלך קרוב לחמש שנים בהם מתנהל התיק נתבקשו ארכות אינספור להשלמת הבנייה, הוכנסו גורמים מממנים, ואולם בחלוף תקופה כה ארוכה המלאכה לא הושלמה והדיירים עומדים בפני שוקת שבורה".
סמכותו של ביהמ"ש להעניק סעד של מינוי כונס נכסים מעוגנת בתקנות סדר הדין האזרחי, אשר קובעות כי ביהמ"ש רשאי לעשות כן "אם הדבר נראה לו צודק ונוח". לא בנקל יורה ביהמ"ש על מינוי כונס נכסים בשים לב לאופיו של סעד זה ובהתחשב בכך כי היעתרות לבקשה עלולה להוביל לעיתים להפקעת השליטה בקניינו של הנתבע. "בענייננו", כך נכתב בהחלטה, "אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי ההליך שלפניי נפתח כבר בדצמבר 2017, וכי נתנו לנתבעת אינספור הזדמנויות להשלים את הבניה. אף הנתבעת לא מכחישה זו. בנסיבות אלו, לאחר 4 דיונים ואינספור ארכות, ושעה שאינטרס הדיירים עומד לנגד עיני ביהמ"ש, ואף הנתבעים הדיירים שהתנגדו תחילה למינוי כונס נכסים, תומכים כעת במינוי, הרי שמקרה זה נמנה על אותם מקרים מיוחדים וחריגים המצדיקים מינוי כונס נכסים.
דומה כי אין מנוס מנקיטת צעד זה של מינוי כונס נכסים, אשר נדרש לצורך זירוז ופיקוח על הבניה, השלמתה וקבלת טופס 4, כל זאת בסיועו של המפקח שמונה על דיי ביהמ"ש ואשר על הנתבעת לשלם את שכרו ללא דחוי".
השופטת הסבירה כי סעד זה של מינוי כונס נכסים, לפי תקנה 388 לתקנות, הכרחי במקרה זה בשל היעדרם של נתיבים יעילים אחרים לקידום הבניה ולסיומה, כאשר הדיירים המתגוררים בבניין חיים בתנאים לא ראויים וניצבים מול סיכונים בטיחותיים. "דומה, "כתבה כי הדיירים נותרו חסרי אונים אל מול מצבו של הבניין והתנהלותה של החברה".
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפרטים נוספים אודות עו"ד ונוטריון גיל אלימלך לחצו כאן
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר