אנשים רבים המתעניינים ברכישת דירה, ביניהם גם כאלה שבידם הון עצמי לא מבוטל, מתלבטים לאחרונה בסוגיה האם זה הזמן הנכון לעשות זאת או שאולי עדיף להמתין לירידת מחירים? הריביות שעלו וגם המצב החברתי הלא פשוט גורמים לחלק מהם לחשב מחדש את צעדיהם. "יש לנו הון עצמי בסכום מסוים. אנחנו מתלבטים האם לקנות דירה עכשיו או להמתין שהמחירים יירדו?", היא שאלה שחוזרת לאחרונה תכופות בקבוצות שונות ברשתות החברתיות, ולא רק שם. פנינו לכמה מומחים בתחום, כדי לנסות ולקבל תשובות לשאלה המורכבת.
השקעה או מגורים?
"הלוואי שהייתה תשובה פשוטה לכך", אומר ד"ר דייבי דישטניק, חבר סגל בכיר בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב ומחותמי מכתב הכלכלנים. "קודם כל, כשמסתכלים על הסוגיה הזאת צריך להפריד בין השאלה אם מדובר בדירה למטרת מגורים, או שמייעדים את זה לדירה להשקעה. לגבי דירה למגורים, אני אומר שבסוף־בסוף אנחנו לא באמת מפעילים שיקולי השקעה כלכליים. בסוף 70% מהאנשים בארץ מחזיקים דירה בבעלותם, ובניגוד למיתוס של האמא היהודייה וכדומה, בתכל'ס גם בעולם, במדינות המתקדמות, זה בגדול מה שקורה. בכל העולם אנחנו רואים שיש לאנשים נטייה להחזיק דירה בבעלותם. זה לא שיקול מימוני, זה לא שיקול כלכלי. זה נוח, זו התחושה של הביטחון, זה לא להזיז את המשפחה, לא להזיז את הילדים מבתי הספר. לכן לגבי דירה למגורים, השיקולים הנ"ל מרחפים מעל לכך".
מה לגבי דירה להשקעה?
"אין כאן תשובה של נכון או לא נכון, ואף אחד גם לא יודע מה יהיה. אבל אנחנו יודעים שיש כמה כוחות שפועלים עכשיו: הריבית עלתה, וידוע שעליית ריבית אמורה לקרר את שוק הנדל"ן, וגם מתפרסמים נתונים המעידים על כך. אני מעריך שבטווח הזמן הקצר נראה איזושהי התקררות בשוק הנדל"ן בגלל העלאת הריבית, בגלל שהמשכנתאות מתייקרות, בגלל שכשמעלים ריבית מחירי נכסים עולים. אבל האם זה משהו שיחזיק להמשך? האם זה יהיה דרמטי? קשה לדעת. מה שכן, כל עוד לא יבנו כאן מספיק, כל עוד היצע הדירות לא יספק את הביקוש לדיור, אז בסופו של דבר המחירים יעלו מחדש. הדרך האמיתית להוריד את מחירי הדיור היא לבנות מספיק. האם אנחנו הולכים לכיוון הזה? אני לא יודע. אני לא חושב שמישהו יכול לבוא ולהגיד בצורה נחרצת כן/לא עכשיו להשקעה".
דישטניק מוסיף: "לדברים שכבר ציינתי, צריך להוסיף גם את הסיפור של תוכנית לוין, שאנחנו, הכלכלנים, מביעים חששות לגביה על סמך תפיסת העולם המקצועית שלנו. אנו חוששים לטווח ארוך לכלכלת ישראל. ברגע שגם אי־הוודאות הזו נכנסת לתמונה, אז ברור שגם זה שיקול שצריך לקחת בחשבון. אם החששות שלנו יתממשו ויעלה הסיכון במשק והתנאים העסקיים יהיו כאן פחות טובים, אז זה יכול גם להביא לריבית יותר גבוהה, מה שיכול להשפיע בצורה שלילית גם על המשכנתאות וגם על מחירי הנדל"ן בצורה ישירה".
כדאי אולי לרכוש נדל"ן בחו"ל בעת הזו?
"זה אולי עונה על הצורך לפזר סיכונים במובן הזה שלא כל הכסף שלך נמצא כאן, אבל מצד שני יש גם סיכונים בדברים האלה. רחוק מהעין, רחוק מהלב, את קונה נכס להשקעה, את צריכה להשכיר אותו, את לא שם. אפשר גם ליפול על מקום שהוא עצמו בעייתי. ביוון, למשל, בשנת 2011 היו צרות אדירות. לכן אין כאן תשובה נכונה או לא נכונה".
בכל אופן, אם בסופו של דבר החלטתם לא לבצע עכשיו השקעה ברכישת דירה, "אז בעידן של היום, כשהריביות הן כבר לא אפס, אין טעם לשמור את הכסף בעו"ש. יש חלופות אחרות כמו למשל קרן כספית או פיקדון בבנק", אומר דישטניק.
"לרכוש נכס או לא לרכוש זו דילמה אמיתית שניכרת כיום אצל אנשים", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר, המשווק פרויקטים נדל"ניים ברחבי הארץ. "יש כרגע שני דברים חדשים שהצטרפו לתוך המאזן שנקרא רכישת דירה בישראל. עד היום הפרמטר המרכזי היה נושא של היצע וביקוש, והמחירים ב־20 השנה האחרונות לא הפסיקו לעלות. בחודשים האחרונים קרה שינוי דרמטי. ראינו שמצד אחד עידן הכסף הזול נגמר, שבעקבות האינפלציה כל הבנקים העולמיים העלו את הריבית. ברגע שהעלו את הריבית זה השפיע על שני פרמטרים מרכזיים: מצד אחד לקוחות צריכים לשלם החזר חודשי גבוה יותר במשכנתה, ומצד שני הבנקים גם הקשיחו את העמדות במתן אשראי. כמו כן, היזמים והקבלנים מתבססים על מימון שהוא יחסית די גבוה. ברגע שהריבית עלתה, הבנקים הקשיחו את מדיניות האשראי, ייקרו מאוד את הריביות ובסיטואציה הזו יש כיום פחות פרויקטים של בנייה. היזמים עצמם יותר חוששים להיכנס לפרויקט בנייה חדש, הבנק יותר חושש לתת אשראי כרגע, ולכן גם יש פחות התחלות בנייה".
הרפורמה תשפיע?
שמול מוסיף: "כמו כן, המשבר החברתי שיש כרגע במדינת ישראל גם משפיע על אנשים ששוקלים מה הם צריכים לעשות: האם להמתין ולראות לאן המשבר הזה הולך, או אולי האם דווקא עכשיו כשהיזמים קצת יותר לחוצים ויש יותר מבצעים והנחות בענף, זה הרגע לקנות דירה. אנו רואים כרגע הרבה לקוחות שלא יודעים מה לעשות. כל יום אני נתקל בשאלות האלה".
מה היית מציע להם?
"צריך להפריד כרגע בין אנשים שמחזיקים כבר בנכס לבין כאלה שלא מחזיקים בכנס. מי שמחזיק בנכס, הרי שלגביו שום דבר לא השתנה לא היום ולא לפני 10 שנים. אבל כל מי שלא נמצא במשחק, בעצם התרחק מהחלום לקנות דירה. למי שלא קנה דירה, הייתי מציע להירשם למחיר למשתכן ולנסות לקבל את ההטבה הזאת. כמו כן, הייתי מציע לאנשים לנהל משא ומתן מול הקבלנים והיזמים, לנצל את הסיטואציה שאותם קבלנים מוכרים כרגע פחות ולנסות לקבל כמה שיותר הטבות. אם יש עסקה טובה, לא לחכות ולקנות. הכוח כרגע נמצא לא אצל הקבלנים, אלא אצל הקונים. השוק הפך להיות משוק של מוכרים לשוק של קונים".
מה הצפי שלך לתקופה הקרובה?
"אני מעריך שתהיה לנו אולי שנה־שנתיים של האטה במכירות, יהיו פחות התחלות בנייה, פחות עסקאות ואז בעוד שנתיים כשפתאום הגל ישתחרר - בין אם המשבר החברתי ייפתר או פתאום עידן הריבית הגבוהה קצת יירד למטה - אז בעצם עוד פעם יהיה בום גדול מאוד ועוד פעם תהיה כמות יחסית גדולה של אנשים שרוצים לקנות. אני רואה בשנה־שנתיים הקרובות איזושהי האטה מסוימת, התמתנות במחירים ואולי במקומות נקודתיים ירידת מחירים, אבל בעוד שנתיים אני צופה בום גדול ועוד פעם המחירים ימשיכו לעלות בצורה גדולה. לכן מי שאין לו כיום דירה למגורים, כדאי שייכנס למשחק.
"אם מוצאים עסקה טובה, אני ממליץ לקנות כרגע ולא לחכות, אבל כן לנהל משא ומתן, להתמקח, לקבל הטבות כאלה ואחרות, מה שלפני שמונה חודשים, למשל, כמעט ולא היה אפשרי. בעבר הלא רחוק הקבלן אמר ש'אם אתה לא קונה, אז מישהו בעוד 10 דקות יקנה'".
מה היית ממליץ למי שמעוניין בנכס להשקעה?
"צריך לבדוק את העסקה באופן ספציפי, לראות שזו באמת עסקה טובה, שיש לה אפשרות מצד אחד לעליית מחיר ושגם יש אפשרות כרגע להשכיר את הדירה".
"שאלת מיליון הדולר עכשיו, לנוכח מצב הריביות שהכפילו את עצמן לעומת שנה שעברה, היא האם לרכוש נכס או להמתין שהמחירים יירדו", אומר גם חנן צאיג, יועץ משכנתאות ומומחה לביטחון כלכלי. "ואני שואל מה המטרה שלכם. אם המטרה שלכם זו השקעה, אז אכן כדאי לבחון האם ההשקעה הזו היא כלכלית ונכונה. אם המטרה שלכם היא מגורים, אז אין כאן שאלה בכלל כי האלטרנטיבה היא שכירות. לכן בוודאי כדאי לקנות ולא לחכות שאולי המחירים יירדו. אתה משלם או משכנתה או שכירות, ובסוף התזרים הוא המלך".
הריבית שעלתה, תרד
צאיג מוסיף: "השוק עכשיו די בעצירה, יש פחות עסקאות, אנשים יושבים על הגדר וממתינים. מצד שני, הביקושים במדינת ישראל תמיד יעלו, כולם פה רוצים לקנות בית, זה לא נעצר. אולי כרגע זה בסוג של הולד, אבל הרצון להיות בעל בית לא נעצר".
ואם המחירים באמת יירדו?
"אז אני שואל מה זה משנה, כי ברור שבטווח הארוך המחירים כן ימשיכו לעלות. השוק הרי עובד בגלים. אם את קונה בית, יש לך איפה לשים את הילדים, יש ביטחון, את יכולה לייצר משכנתה מותאמת אישית. כמו שהריבית עלתה, ככה היא גם תרד. מתי וכמה? אני לא יודע. אבל גם אם המחירים יירדו בטווח הקצר, ואכן יש סיכוי כזה, כולם הרי מבינים שבטווח הארוך הם ימשיכו לעלות כי יש ביקוש ואין היצע, וזה חוק טבע. גם אם תקני עכשיו ביותר יקר, בסוף הערך עוד יעלה. ראינו כבר שכל מי שטען שנדל"ן זו בועה וחיכה, הרי שבטווח הארוך הוא הפסיד. לא מסתכלים על נדל"ן בטווח של חודש־חודשיים. נדל"ן זה משהו לטווח ארוך".
צאיג מוסיף: "תמיד המצב במדינה משפיע על הלך הרוח, אבל כמי שמסתכל במקצוע שלו על אסטרטגיה רחבת טווח, הרי שאני מחויב לבחון שוק בעשרות שנים ולא בכמה שבועות או חודשים. ולכן מי שרוצה לחיות בישראל ולא מתכוון לרדת מהארץ ומתלבט בשאלה אם לקנות דירה למגורים או לא לקנות, אז אין לי ספק שכדאי ומומלץ לקנות. כמובן שהיום יותר מתמיד יש חובה להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך, עדיפות לחבר התאחדות יועצי המשכנתאות, כדי לייצר משכנתה שאכן מתאימה לתזרים המשפחתי וכדי להימנע מסיכונים".
"קודם כל, אין ספק שמורגשת האטה בכמות הקונים", אומרת שירלי ורנר, זכיינית קבוצת רי/מקס אושן תל אביב. "ההאטה הזאת יותר הורגשה במהלך ינואר, בחודש פברואר מרגישים שיש יותר פניות, אבל עדיין מדובר בפחות פניות ממה שהיה בשנת 2022. ברמה האישית אני חושבת שאנחנו נראה התעוררות מאוד משמעותית ברבעון השני של השנה והלאה. אני גם מאמינה שהגזרה של היום הופכת להיות הסטנדרט של מחר. נכון שהריביות עלו, יש את הרגע שמזדעזעים מזה, אבל בסוף זה הולך להיות המצב הסטנדרטי. אני לא רואה איך זה משתנה בשנה־שנתיים הקרובות. אבל אם מדובר באדם שבאמת צריך לעשות שינוי במגורים שלו, הוא יעשה זאת מכורח המציאות. אולי אנשים שלא באמת מחויבים בשינוי ייקחו יותר את הזמן. אנחנו, אגב, גם מרגישים פחות תנועה של משקיעים".
כיצד היית מאפיינת את הקונים של היום?
"המצב הנוכחי משאיר עכשיו קונים יותר מחושבים, אבל גם יותר ממוקדים ויותר בשלים. יש פחות קונים שעושים סקר שוק ומטיילים בשוק - מה שכן היה בעבר. יש עדיין אצל קונים ציפייה לירידות מחירים. בתל אביב אולי זה פחות מורגש כי זה לא משנה מה הזמן הנתון, תמיד ההיצע נמוך מהביקוש. אבל אם פעם היית זורקת אבן והיא הייתה פוגעת, זה לא המצב היום. לפני כשנה אנשים, בתל אביב לפחות, יכלו לזרוק איזה מחיר שהם רצו ולמכור מהר את הדירה. היום המחירים הם יותר קרובים למחירים הריאליים, ואילו זמן המכירה נהיה ארוך יותר. אנחנו גם רואים שיותר אנשים נעזרים ביועצי משכנתאות, עושים חישוב פיננסי יותר מסודר, מנסים יותר לנהל משא ומתן על ריביות".
מה היית מייעצת למי שמתלבט לגבי רכישת נכס למגורים?
"בכל מצב אני תמיד אומרת: 'תקנה איפה שאתה יכול, תגור איפה שאתה רוצה'. עדיין בנדל"ן הכסף עושה יותר כסף מכל אפיק השקעה אחר".