דוחקים את רגליהם: הטעות של בנק ישראל שתשפיע על הצעירים

בנק ישראל נרדם ולא העלה את הריבית האפסית, השכר בהייטק גאה, ההורים העשירים רכשו במינוף דירות לילדיהם, ואם לא די בכך - אפילו המלחמה באוקראינה הצטרפה לחגיגת מחירי הדיור. אפשר היה להתברך אולי בירידה בביקוש, אבל רק בתנאי שמפנימים שאפילו הנתונים הקשים לא מספרים את כל הסיפור.

בכיר בבנק ישראל חושף: זו הסיבה שהריבית צפויה להמשיך להעלות
בכיר בבנק ישראל מזהיר: "העלייה הדרגתית בריבית צפויה להימשך"  

"הילד בן 30, יש לו חם גבוה, הוא שוכב על הספה בבית הוריו. כן, הוא בן 30, יש לו חום גבוה, הוא חוזר אל חדר נעוריו... הוא בן 30, אבל עדיין לא יודע מה יעשה כשיגמור את הצבא" - כך נכתב בשיר האלמותי של אהוד בנאי, שכמו משקף את מה שיקרה בשנים הקרובות בישראל.

המדינה דוחקת משוק הדיור את רגליהם של הצעירים, הזוגות הצעירים ומרחיבי המשפחות הזקוקים נואשות לעוד חדר, ומונעת מהם נכס בסיסי לכל אדם המבקש קורת גג. הצירוף הקטלני בשנים האחרונות של הנהגת ריבית נמוכה על ידי בנק ישראל, שחלם בהקיץ, ושל היצע נמוך של קרקע מתוכננת לבנייה מצדו של השלטון, המחזיק במרב הקרקעות ואף מספסר בהן, גרר זינוק במחירי הדירות לשיאים של ידענו.

בכמה התייקרו הדירות?
מחירי הדירות עלו ב־20 השנה האחרונות, עד לחודשים מאי־יוני השנה, בשיעור שנתי ממוצע של 5%. לשם השוואה, מדד S&P 500, שהוא נקודת ייחוס, עלה ב־20 השנה האחרונות בשיעור ממוצע של 8.2% (הנחת העבודה שמדד זה יהיה ברמתו הנוכחית עד סוף השנה כאן ובהמשך החישובים).

ב־15 השנה האחרונות עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור שנתי ממוצע של 7.5%, ומדד ה־500 עלה בשיעור ממוצע של 7.3% - עליות הקרובות אחת לרעותה. בעשר השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור שנתי ממוצע של 6.2%, ומדד ה־500 האמריקאי עלה בשיעור ממוצע של 11.5% לשנה.

בחמש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בשיעור שנתי ממוצע של 5.5%, ומדד ה־500 עלה בשיעור ממוצע של 9.6% לשנה. מי שעזר לדחיפת מחירי הדיור כלפי מעלה היה בנק ישראל באמצעות ריבית שהייתה בחמש השנים האחרונות בשיעור ממוצע של 0.16%. בשלוש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות עלייה שנתית ממוצעת של 8.93%. מדד ה־500 האמריקאי עלה בממוצע בשיעור שנתי של 9.4%.

גם כאן מי שעזר למחירי הדירות להתחרות היטב במדד ה־500 היה ריבית בנק ישראל, שעמדה בממוצע בשלוש השנים האחרונות על 0.17%.
הציבור הבין את הרמז של הבנק המרכזי: ללוות בזול, למנף ולקנות עוד ועוד דירות. כסף זול נזרק מבנק ישראל ומחירי הדירות האמירו. בשנתיים האחרונות עלו מחירי הדירות בשיעור שנתי ממוצע של 12.62%, ומדד ה־500 עלה בתקופה זו בשיעור ממוצע של 6.1%. גם הפעם, לא תאמינו, מי שהשפיע על מחירי הדירות הוא ריבית בנק ישראל, שהייתה בממוצע 0.15%, המינוף גבר ומדד ה־500 האמריקאי ניגף.

בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בשיעור של 17.8%, ריבית בנק ישראל הייתה בממוצע 0.2% וחגיגת הממנפים גברה. בשלושת החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשיעור שנתי של 19.57%, ונחשו מה קרה! בנק ישראל הקיץ מתרדמתו, וריבית בנק ישראל הייתה בשלושת החודשים האחרונים בממוצע 0.48%.

אם בשנים הראשונות המדווחות לעיל מדד ה־500 עשה חיל (בממוצע), הרי שככל שהשנים חלפו, מדיניותו הכושלת של בנק ישראל עם הריבית הריאלית השלילית הביאה לכך שמדד ה־500 האמריקאי הזדנב מאחור. בנק ישראל התעורר סופית מתרדמתו ומאשליותיו השבוע והעלה את הריבית בשיעור חד של 0.75% ל־2%. צריך לברך על כך שהוא נלחם באינפלציה, אבל גם להשתומם על כך שהבנק המרכזי התייחס בהודעה שהוציא בקשר להעלאת הריבית למחירי הדיור והשכירות בשורות ספורות בלבד.

המומחים טועים
עבודה שנערכה על ידי הכלכלנים יוסי יכין וינון גמרסני מבנק ישראל והתפרסמה בחודש יולי השנה מעלה כמה סיבות לעלייה במחירי הדירות: מחסור בדירות, גידול בהכנסה הפנויה של משקי הבית וכן המדיניות המוניטרית שתרמה לעליית המחירים בתקופה שנסקרה במחקר - 2008, בעת שהחלו לעלות את המחירים, ועד 2011. להערכת החוקרים, תרומתה של המדיניות המוניטרית הייתה משנית. עוד טוענים החוקרים כי תרומתה של המדיניות המוניטרית, כלומר הריבית הנמוכה, החל משנת 2012 זניחה.

אני חולק על מסקנה זו. בזמן של עליות מחירים גבוהות, כפי שנטען במחקר, ייטו כמה משקי בית לגור יחדיו, בעיקר ילדים (כולל נשואים) אצל הוריהם. הלמ"ס בודקת את מספר משקי הבית כמספר האנשים הגרים תחת קורת גג אחת. כלומר אין אפשרות למדוד את הביקוש לדירות על סמך מספר משקי הבית ביחס לגידול באוכלוסיית משקי הבית, כי יש פוטנציאל של משקי בית סמויים, כמו אלה הגרים עם ההורים - מה שאינו מצביע על היקף הבעייתיות ועל המחסור בדירות. לכן למתכנני שוק הדיור חסר נתון חבוי של הביקוש לדירות דווקא בזמן של עליית מחירים.
בעת עליית מחירים צפיפות הדיור בישראל עולה וחלק מהביקוש לשירותי דיור סמוי. התופעה עולמית: בארה"ב כרגע 25% מהזוגות הצעירים גרים אצל הוריהם.

על פי נתוני המגמה של הלמ"ס, הכמות המבוקשת של דירות חדשות החלה לרדת מאוקטובר, כשהאוצר הכביד ידו במס הרכישה, ומסוף נובמבר 2021 - על רוכשי דירה שנייה ויותר. מאז אוקטובר 2021 הביקוש לדירות יורד בשיעור חודשי ממוצע של 1.9%, לאחר שקודם לכן הייתה עלייה בשיעור חודשי של 1.4% ממאי 2020. כלומר להכבדת ידו של האוצר על ציבור המשקיעים הייתה השפעה.

רק כ־69% מהביקוש לדירות הוא עבור דירות חדשות. שאר הדירות שנבנות הן לא למכירה: דירות שנבנו להשכרה, קבוצות רכישה או שימוש עצמי. לשימוש עצמי נמצא כי הן מהוות 64% מכלל הדירות הנבנות שלא למכירה, מהן 42% נבנות בצפון ו־19% - בדרום. עוד נבנות 6% שלא למכירה בקבוצות רכישה, ו־54% מקבוצות הרכישה במרכז הארץ.

כ־13% מהדירות שלא למכירה נבנות לשם השכרה: 32% בצפון הארץ, 29% במחוז חיפה ורק 14% בתל אביב. כך באופן כללי אפשר לומר כי בפריפריה מעדיפים בנייה עצמית של דירות מתוך תקווה לעקוף את רווחי הקבלנים, במרכז מתרכזים בקבוצות רכישה, והבנייה להשכרה הנמוכה ביותר היא דווקא בתל אביב, שבה הביקוש דווקא גבוה.

ברבע השני של השנה הכמות המבוקשת של דירות הייתה 15,970 - ירידה של 10.2% בהשוואה לרבע הראשון של השנה. גם בניכוי עונתיות הייתה ירידה של 7.6%, לפי הלמ"ס. על פי הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, בחודש יוני היו 10,500 עסקאות, כולל מחיר למשתכן - ירידה של 24% לעומת יוני אשתקד. גם למעט מחיר למשתכן הייתה ירידה באותו שיעור של 24%. רכישת המשקיעים בחודש יוני השנה, על פי נתוני האוצר, הייתה 1,660 דירות - צניחה של 43% בהשוואה ליוני אשתקד.

זהו שיעור הירידה המרבי מאז כניסת מס הרכישה המוגדל בסוף נובמבר בשנה שעברה. חלקם של המשקיעים מכלל העסקאות ירד ביוני ל־16% לעומת 19% ביוני אשתקד. מלאי הדירות בידי המשקיעים ירד ביוני ב־750 דירות, אף שמכירת דירות על ידי המשקיעים פחתה ב־18% ביחס ליוני אשתקד. באזור תל אביב רכישת המשקיעים ירדה ב־62%, במרכז ירידה של 50% בהשוואה ליוני אשתקד.

מכירת דירות על ידי קבלנים ביוני הייתה 3,600 - ירידה של 23% ביחס ליוני אשתקד. הירידות, בכל חודש מול החודש המקביל לו שנה קודם לכן, החלו כבר בפברואר השנה. עסקאות יד שנייה ביוני היו 6,900 דירות - ירידה של 24% בהשוואה ליוני אשתקד. גם רכישת דירה ראשונה ירדה ביוני השנה ל־5,200 - ירידה של 12% לעומת יוני אשתקד. רכישות של זוגות צעירים, בניכוי מחיר למשתכן, ירדו ב־10% ל־4,200 דירות.

פרדוקס המחיר
יש פה מעין חידה: הביקוש לדירות יורד בחודשים האחרונים, בעוד מחירי הדירות ממשיכים לזנק. מה קורה כאן? אחד ההסברים יכול להיות שתקופות הדיווח אינן תואמות, כלומר עליות המחירים האחרונות מתייחסות לחודש של זוג החודשים מאי־יוני, ואילו נתוני הביקוש מתייחסים לסוף יוני. סיבה אחרת היא ההאצה בעליית מדד מחירי התשומות לבנייה, שמזנק על רקע הנסיקה בעלויות של החומרים בעיקר ולא שכר העבודה.

מדד מחירי התשומות לבנייה למגורים עלה בשנה האחרונה שקדמה למאי־יוני ב־6.6%, גם בניכוי שכר העבודה עלה המדד לשני החודשים ב־11.3%. הרווח הגולמי של קבלנים הוא בדרך כלל כ־15%, כלומר העלייה הכללית במדד מחקה מחצית מהרווח ודחפה את הקבלנים להעלות מחירים.

הקצב של עליית מדד תשומות הבנייה למגורים הואץ בהמשך ביולי ל־6.8% ול־11.6% בהתאמה. סיבה נוספת היא שיעור המינוף הגבוה של הרוכשים דירות במרכז. על פי הכלכלנית הראשית באוצר, ההורים באזור המרכז ככל הנראה תומכים בילדיהם בשיעור כפול מזה שבפריפריה, כלומר הורים עשירים רוכשים לילדיהם דירה ממונפת. סיבה אחרת לאזור תל אביב היא שכרם הממוצע של רוכשי דירות באזור המרכז המועסקים בהייטק.

ההייטקיסטים היוו רבע מכלל רוכשי הדירות ביוני. שכרם בממוצע 58,600 שקל בחודש - קרוב ל־60 אלף שקל בחודש וכפול מהשכר הממוצע של כלל רוכשי הדירות בחודש יוני. הם יכולים לשלם יותר, ומחירי הדירות מזנקים. הקבלנים נחושים למכור: ביוני, על פי האוצר, כ־60% מהדירות נמכרו על הנייר, הרוכשים רוצים להבטיח מחיר לַיום, והקבלנים עברו למימון הולך וגדל מכספי הרוכשים שמשלמים היום יותר עבור דירה של מחר. ככל הנראה, לקבלן אולי זול יותר לממן את עצמו ממקדמות הרוכשים מאשר מעלות ההון בשוליים שהוא צריך לשלם לבנקים ולספקי אשראי נוספים חוץ־בנקאיים.

הריבית בשוק ההון מזנקת, חד וחלק. מכיוון שמוכרים על הנייר, מלאי הדירות שבידי הקבלנים נותר ללא שינוי (לפי הלמ"ס, 47,100 בסוף יוני). נכון שיש ביטוח לתשלומי הדיירים בגין התשלומים שהם משלמים לקבלן לפני קבלת הדירה, על פי חוק המכר, אבל בעת עיכוב בקבלת הדירה אם הקבלנים נופלים או קבלני הביצוע קורסים, הפיצוי לרוכשי הדירות אינו מלא מבחינת צורכי הדייר לעבור עוד דירה, כשהוא ממתין לקבלת הדירה שרכש, ובמקביל שכר הדירה רק עולה ועלול לפגוע בו.

המלחמה באוקראינה
בעוד הכל מחכים לרגיעה בשוק הדיור, אם גמר הבנייה יגבר ויגיע לקצב התחלות הבנייה ואם הריבית העולה תשפיע על שוק הדירות, באה רוח צדדית העלולה לשלהב את המחירים. בגלל המלחמה באוקראינה עלו לישראל בחצי הראשון של השנה כ־35,300 עולים, 18,900 מרוסיה, 12,200 מאוקראינה, לעומת 27,300 עולים בכל שנת 2021. הביקושים מתחזקים, וישראל כלואה בבחירות תכופות ובחילופי ממשלות - מה שאינו מאפשר לקבל החלטות בסיסיות וארוכות טווח בתחום הדיור הכאוטי. אפילו בנק ישראל שם לב לנעשה וציין כי אי־הוודאות הפוליטית עלולה להעיב על הפעילות הכלכלית במשק. נהירת זוגות צעירים להוריהם תגבר, ויהיו כאלה שישכירו את הדירה שברשותם ויעברו להורים, כדי שיוכלו לשלם את המשכנתה ולכלכל בכבוד מינימלי את ילדיהם.